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说法咨询（第七期）
央视国际 2004年10月08日 14:26
案例一：
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我是北京一位观众，我住的小区物业没有经过业主大会的决议就规定汽车在小区内停放每小时收费2元，而收上来的停车费的大部分物业都当奖金发给员工了。我想问物业的做法合适吗？
答复：
您居住的小区的物业公司违反了《北京市居住小区机动车停车管理办法》的规定。该办法中规定，北京市居住小区内的停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，应当遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务合同及业主（临时）公约的规定。您居住的小区的物业公司如果没有经过业主大会的决议就自定标准收取停车费并将该费用作为公司的收益处分的做法是不合适的，是对小区业主利益的侵害。
案例二：
小区物业修理了我家楼上住户的自来水管后，我家的自来水管也开始跑水了，因为当时家中无人知道此事也没有人致使屋里进水家具被泡了。为此我找物业交涉赔偿一事，但物业只同意对自来水管进行修理，不赔偿家具的损失，我想请问我可以找物业赔偿我的家具吗？
答复：
物业公司修理您家楼上住户水管的行为是在履行职责，但应当事先通知您施工的时间并确保施工工作的安全。您家跑水一事物业公司是有过错的应当承担责任。据此，您不仅可以要求物业将水管修理好，还应当要求物业对居室内的水、电线路和设备进行安全检查和维修，对于您的家具和居室装修等相关财产损失，建议您找相关机构对家中物品受损情况进行鉴定后再找物业去协商。
案例三：
我们小区的治安状况不好，我岁数大了又住在二楼，所以就在家里的窗户外面装了防盗窗，是那种与外墙面对齐没有突出墙面的那种防盗窗。但物业知道后就是要我拆了，我不拆，物业就找人强行把我的防盗窗给拆了，我很气愤，但物业说他们有维护小区环境保持整洁的义务，有权拆我的窗。我想请问，物业能拆我的防盗窗吗？
答复：
在物业公司与您小区业主签订的物业合同中，如果没有关于防盗窗安装的约定，则物业公司是无权干涉您加装防盗窗的；如果合同中有业主加装防盗窗需经物业公司批准的约定，则物业公司是有对安装防盗窗这一行为管理的权利，物业把这一权利说成是有维护小区环境保持整洁的义务是不准确的。但是，即使物业公司有管理安装防盗窗一事的权利，其强行拆除您家防盗窗的做法是明显不合适的，是违法的。物业管理公司应当依据物业合同或国家有关部门对物业管理的规定，到法院提起诉讼来解决该纠纷。物业是不能强行拆掉您家的防盗窗的，是应当赔偿您的损失的。
案例四：
我在装修新房的时候在非承重墙上打了两个孔，物业以该行为违反了物业规定由对我做出了罚款1000元的决定，我不交，物业就不卖给我电。我曾多次找物业协商此事，但物业一步都不退让，坚持要我交了罚款和每天3%的罚息才卖电给我，这种状况持续了2个月了，给我造成了极大的不方便，已经无法正常生活了。物业现在还说，如果我再不交罚款和罚息的话就要把我家的水也断了，我真是气不过，我应该怎样来维护我的权益？
答复：
根据我国行政处罚法的规定，罚款应当由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内作出，而物业公司既非行政机关也不具有行政处罚权，所以，物业的罚款决定是违法的，您是不应当交的。另外，水、电应属电力和自来水等相关部门来管理的，物业是无权给您家断电停水的。
案例五：
律师同志，我最近要买房，但我发现卖房人嘴里说的房产"五证" 千奇百怪，什么名的五证都有，我听说"五证"齐全对我们这些买房人非常重要，现在想请教您一下，"五证"到底是哪五证，到底是什么意思啊？
答复：
您所提到的"五证"是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。他们的含义如下：
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证，没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督查时，法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产属证件。
《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证。
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
（本期《说法咨询》由北京市恒德律师事务所提供）
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