记者调查：宏观调控历炼上海地产股

央视国际 (2005年05月13日 09:39)

　　主持人：今天，国务院办公厅转发了建设部等部门出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，使得今年以来国家对房地产市场的调控进一步升级。而作为前一段时间国内房价上涨最快的地区，上海也成了调控政策针对性最强，受影响最大的地区。其实从今年3月份开始，针对房地产市场的恶性投机炒作，上海市政府就打出了一套政策组合拳，调控力度前所未有。那么在这样一种情况下，现在上海本地的房地产上市公司日子究竟过的怎样，他们都采取了怎样的措施来应对行业新政，下一步的发展预期又是怎样呢？对此我们栏目驻上海的记者走访了部分上市公司，请看报道。

　　解说：位于闵行区莲花南路的上海春城是上市公司中华企业近两年开发的一个主要项目，今年一季度中华企业利润大幅增长了600%，主要就是这个项目带来的。记者在这里的一家房产中介了解到，一年前这个楼盘每平米售价仅5000元，如今二手房挂出的价格已经涨到了10000元。但这里的中介人员告诉记者进入四月份他们基本上已经没什么生意可做了，如今这些房源已经是有价无市。

　　房屋中介：(以前)房源少客源多，现在是反过来了，挂牌的多，买房子的人基本上没什么了，很难说，如果再发展下去，政策再压紧的话，不知道，说不清楚了，反正生意没以前好了

　　解说：进入三月份，火爆了多时的上海楼市开始降温，在不到一个月的时间里上海市政府接连出台了一系列的政策抑制楼盘的炒做和房价的飞涨，包括对房屋转让收益征税、提高房贷首付比例、购房不满一年转让取消转按接业务等等。政策影响立竿见影，以往排队抢购新楼盘的人群不见了，越来越多的购房者选择了持币观望。在这家房屋中介的门口，记者等了很久才见到一个前来询价的人。

　　市民：我觉得再看一看还能便宜。

　　记者：您能承受的大概一个价位是什么样的价位

　　市民：太贵了，一般情况下谁能承受的了这么多。

　　解说：那么作为房地产开发商来说，面对市场的突然变化又是怎样一番感受呢？在上海春城的售楼处，记者见到了这个项目的负责人，但他表示不愿露面接受采访。随后在电话里这位负责人告诉记者，尽管上海的房价涨了不小，开发商的获利空间却相差很大。而如今大家在一个平台面对调控政策，境遇也自然不同。

　　上海金樱房地产发展有限公司 副总经理 李文言

　　我们上层还是比较听话的，你政策出来了，肯定是有理由的了，就按照你政府的要求去做。

　　解说：这位业内人士告诉记者，如今很多开发商想从本地银行获得项目贷款已经不那么容易了。为了证实他的说法记者随后分别与工商银行和建设银行上海分行取得联系，但他们均不透露任何信息，而记者来到上海房地资源局，作为主管部门他们也以话题敏感而婉言谢绝了我们的采访。

　　主持人：银行和主管部门的低调给记者的采访带来了不少的难度，更加重了我们对房地产开发商融资现状的担心。而在目前情况下，开发商自有资金是否充足，就变的格外重要，那么调控政策出台后，上海楼盘销售资金回笼情况到底怎样呢？我们接着来看记者的报道。

　　解说：这个叫做“网上房地产”的网站，是上海房屋土地资源局对全市每天楼盘交易进行统计和信息发布的平台。记者看到最近两个月成交的楼盘基本上是每平方米8000元以下中低档楼盘，而以往那种不问价格投机炒做的现象已经难以见到。但是从楼盘成交量看，现在平均每天只有400套左右，比年初大幅下降70%，由此不难判断上海房地产开发商整体所面临的资金压力。那么上市公司具体情况如何？记者选择了2004年年报每股收益相对较高的世茂股份前去看个究竟。对于本次政策调控对公司的影响，董秘葛卫东表示。

　　上海世茂股份有限公司 董秘 葛卫东

　　我们早在前两年就已经对我们一些主业的经营策略进行了相应的调整，比如我们对一些长线的项目，我们采取了逐步的减持，我们增加了一些短平快的项目，像住宅类的项目，我们把我们主营业务，以前我们主要是集中在上海，房地产项目开发，我们逐步向南京和福州进行拓展

　　解说：通过开发世茂湖滨花园项目，世茂股份在上海的房地产业务取得了不错的业绩，2003年和2004年净利润分别为1.3亿和1.6亿元，而每股收益0.55元和除权后的0.46元。据了解就在2003年上海世茂湖滨花园刚刚完成一期销售的时候，上市公司就着手战略调整，与世茂集团合资成立了南京和福州两个分公司，将后续开发重心转出了上海。据了解2005年，世茂股份房地产业务收入将主要来自南京和福州两地。

　　记者：公司是否有足够的资金保证项目的开发？

　　上海世茂股份有限公司 董秘 葛卫东

　　我们公司开发的世茂湖滨花园项目去年它实现的销售17个亿，我们公司开发的福州世茂外滩花园项目到目前为止实现了预售是4.7个亿，我们公司开发的南京世茂滨江新城项目到今年第一季度整个实现了项目的预售，也接近4.2个亿，我们母公司的一季度报表显示我们的货币资金将近6个亿，所以从我们财务上面来分析，公司是完全有能力来保障我们目前在建项目对资金的需求。

　　解说：记者来到位于浦东金桥开发区的世茂湖滨花园了解到，这是世茂股份在上海开发的唯一住宅楼盘，与世茂集团各占50%的股份。到目前为止这个楼盘已经全部售清，最后一栋楼1个多亿的销售收入已经体现在上市公司一季度的报表里。这意味着世茂股份住宅项目的主战场已经完全转出了上海。

　　上海世茂股份有限公司 董秘 葛卫东

　　未来我们公司除了还会继续加大对住宅类的房地产项目的投入力度之外，我们还会加大对商业地产的开发力度，从这样一个布局上的调整到开发品种上的调整，我想我们公司未来的经营发展依然会保持一个良好的势头。

　　解说：葛卫东告诉记者，由于本次政策调控主要针对住宅楼盘的投机炒做，商业地产受的影响并不大，他们今后将把商业地产作为在上海业务的重点。

　　与世茂股份相同的是，中华企业也把加大商业地产开发作为一个主要策略。作为上海老牌房地产企业，公司目前拥有一批商业地产在建项目，土地储备也较充足。在日前发布的业绩预测公告中，公司称今年上半年将主要依靠静安中华大厦项目，实现200%以上的业绩增长。而在资金问题上，中华企业表示将千方百计地加快项目资金回笼，并加快研究通过资本市场再融资的问题。

　　而上海新梅目前的策略是继续走中低端路线，在有潜力的区域开发自住楼盘，以便更好地争取银行贷款并保证资金回笼。在目前资金偏紧的情况，公司表示将适度调整工程进度，通过强化预算管理和成本控制，在一定程度上可以缓解压力。

　　主持人：目前上海本地共有19家房地产上市公司，此外还有很多全国性的企业在上海拥有房地产业务。那么调控政策之下，他们谁的抗风险能力更强呢，在做判断的时候我们再来对他们进行大致的分类：第一类是老的上海地产股，现在除中华企业之外，房地产业务已经面临萎缩；第二类是以世茂股份，上海新梅，中远发展、上实发展构成的资产重组一族，总体看他们介入上海以单个项目为主，赢利的持续性还有待观察；最后一类是以万科、金地集团为代表的一批全国性的房地产上市公司以及部分江浙企业，他们进入上海时间比较早，具备相当实力。而对于刚刚进军上海的外埠房地产商，比如招商地产来说，他们在上海的房地产业务受到的影响相对较大。总体来看，目前上海本地的房地产企业不少已经跨出地域限制，走向全国，这对回避政策风险有一定帮助，另外一批公司具备先发优势，介入早，成本低，受政策影响可对较小。

责编：刘科研 　来源：CCTV.com