房地产业迎来新一轮市场竞争(2004.07.08)

央视国际 (2004年07月09日 16:30)

　　主持人：本轮宏观政策的调整，是对部分过热行业予以调控，其中房地产行业是重中之重，无论是土地政策，还是金融信贷等方面都出台了新的规定，首先，我们就一起来回顾到目前为止都有哪些新的政策出台。

　　解说：今年以来，国家连续出台了与房地产市场有关的多项重大政策，如提高房地产开发项目资本金比例、清理固定资产投资项目、停止非农建设用地审批半年、紧缩房地产开发信贷等等（图版），这一系列政策的实施对于正在高速发展的房地产行业来说无异于上了一道道紧箍咒，这些紧箍咒对市场正在产生着什么样的影响，身在其中的开发商又都有些什么样的感受：

　　任志强：我觉我们的注册资本比较大，所以在项目资本金的35％的限制呢，也对我们没有太多影响，

　　潘石屹：没有感觉到，因为从市场的需求来说的话，并没有多少变化，市场的需求，我们公司的发展主要是基于市场的需求来发展起来的，而不是基于银行贷款，

　　郁亮：对万科业绩来说，因为我们的负债水平一直保持在一个稳健的水平上，第二万科产品是以中高档住宅为主，以自用住宅为主，所以对我们影响不大。

　　解说：对此，专门研究房地产类上市公司的华夏证券研究所研究员张燕也表示了相同的看法。

　　研究员张燕：我最近刚刚到上海和深圳走访了几家上市公司，包括世贸股份，然后上市发展，还有深圳的金帝集团，他们基本上现在的回答是公司没有受什么影响，包括从资金供应土地供应方面好像都没有感觉到一个收紧。

　　主持人：对于一些资金实力较为雄厚的公司来说，地产紧缩政策似乎并没有给他们带来太多的压力，然而对于那些规模较小，实力不够的房地产公司来说，情况却没有这么乐观。

　　研究员张燕：一些小的房地产公司比如说一些单个项目的，特别是一些单个项目的项目公司的话，他们可能在对资金的，对贷款的依赖性非常强的情况下，他们可能会有这种或者说的严重一点活不下去的这种感觉，因为拿不到贷款了，

　　任志强：银行的贷款首先是缩减了一些大部分中小企业，或者是资金实力不够强的一些企业的贷款，今年上半年大概所有银行可能房地产投资的开发信贷缩减了大概400多个亿，是个负增长的过程，那么肯定会有相当一部分的企业受到冲击和影响，那么它在购买土地的第一个环节上就会被市场挤出去，然后在后续的生产环境中也会因为贷款的问题产生一些影响。

　　潘石屹：我认为对整个房地产影响最大的政策实际上是土地政策，就是到8月31号之后，中国这个土地上面再不能够有协议出让的土地，都要公开交易，这一项政策就以北京市为例大概就限制住了83％方面的发展商，它的项目就过不了这个槛。

　　郁亮：对那些实力不济的发展商，四证不全的，银根方面会影响非常大，对大小企业影响都是相同的,银根问题市场问题，问题只在于你是否有实力

　　解说：根据统计局最新出台的国房指数，房地产投资的增长率已经从二月份的57％，下降到五月份的32％，而且这个数字也低于去年同期的增速，同时在国房指数中，代表投资的分类指数，包括新开工面积，土地开发面积，还有房地产投资，环比都出现明显的下降，（图表）显然，一系列的紧缩政策对房地产市场的调控效果已经逐渐显现。随着8月31日划拨用地停办“大限”的临近，钱、地交易在开发商之间似乎越来越活跃。许多开发商为适应新的形势，正通过多种方式，调整自身的发展战略，以便在更加激烈的竞争面前争得一席之地 或者能全身而退，而这，必将导致整个房地产行业的格局发生变化。

　　任志强：一个是中小企业可能会产生联合，有的是中小企业和大企业联合起来，各自发挥自己的资源优势，那么我们不排除这里头有一些兼并，也会有企业之间的组合合作，我想它可能还不能单独用一个大公司吃掉一个小公司，兼并角度出发，可能是用一个合作，我们三个人共同组合成一个公司，然后各占百分之多少股份，共同维持一个公司的运作，那么每个人都继续存在，但是公司从上面变成了一个。

　　潘石屹：就是优胜劣汰，这就是市场发展的结果，把差的淘汰掉，好的保留下来给他们发展的空间，发展的机会。

　　主持人：业内人士认为，在今年下半年的房地产市场中，企业如何丰富市场竞争策略，在新政策形势下谋取先机，将成为人们关注的一场“重头戏”。看来紧缩的房地产政策的实施引发的是新一轮的市场竞争，那房地产行业上市公司在这场竞争中将处于什么样的地位呢？

　　解说：目前，沪深两市以房地产为主业的上市公司共有90家，占整个房地产行业的家数比例是0.3％，2003年全年房地产上市公司的收入占到行业收入的7.6%，2004年（一季度）为10.7％，这说明房地产上市公司在行业里属于整体业绩比较优良的企业，那么在这次调整中房地产行业上市公司的业绩是否会受到影响呢？

　　王德勇：上市公司业绩的影响，就是在短期内的影响是没有了，就是在对2004年的影响基本上，那么它的影响是持续的到明年，后年可能会体现，那么今年的影响仅仅在于一些公司的一些融资的成本提高，只要明年的这些公司的利润率它就会下降，就会受到影响。

　　张燕：从目前的情况看，好像没有什么特别的变化，真正的说哪家公司可能会在这个期间业绩会下降的话，我认为如果国家在消费信贷方面有出台比较严厉的政策的话，就是影响到整个房地产市场的消费的话，那么可能每家公司多多少少都会受到影响。

　　解说：目前房地产上市公司中，90％以上都是项目公司，当这类公司有比较好的项目的时候，它的业绩会比较好，而没好项目时，业绩就会受到很大的影响。研究人员认为这类公司仅仅存在一些短期的投资机会。另外还有一些公司，也就是公司型和产业型的房地产企业，这类房地产上市公司在紧缩的政策下，所遭受的影响也各有不同。

　　研究员王德勇：一种是受到影响比较大的，这类公司依靠增加项目的规模和数量来实现公司业务增长，由于在这种紧缩下，要增加项目的数量规模，就需要公司的增加更高的自有资金比例，而以他们的现在的自有资金的规模，是远远不够的,这一类公司包括这种深万科，包括万科，金帝集团，栖霞建设，应该说对这类公司来说，这种增长模式已经不现实了，那么可能会导致他们的增长速度下降，对这类公司来说，就面临着一个战略调整的问题。

　　郁亮：我们会继续坚持稳健的财务政策，负债水平控制在60%以内，我们会调整区域发展布局。

　　解说：另外一类就是目前已经拥有了较大规模，较低成本及比较成熟的项目储备的，这类公司在整个紧缩政策下受到的影响相对比较小。

　　王德勇：这类包括比方说金融街、招商局、银基发展，那么这一类公司影响比较小，因为原因就在于他们就在这一次调控之前，他就已经拥有了历史上就形成了一些大量的这种成本比较低的项目储备。

　　主持人：在采访中，房地产业内的人士普遍认为，不论是实力雄厚的大型公司，还是规模较小的项目型公司，下一步的竞争，都会体现在业态的改变上。

　　王德勇：应该在过去几年就是整个行业的增长，主要是以住宅的快速增长为特征的，那么这种业态形式在这种政策的影响下会发生变化，目前的这种政策下，就使得住宅开发这些优势就相对要削弱了，那么这样其他的一些业态形式就会涌现出来了，比如说像商业地产，其实现在已经比较明显，那么开始升温，那么另外像地产、教育地产，那么可能有很多很多这种业态形式会涌现出来，而且增长速度要超过住宅增长速度，这样整个产业的业态结构发生变化。

　　主持人：房地产上市公司中即便是规模较大，实力雄厚的，也面临着转变增长模式以及融资模式的战略调整，如果调整得当，那么公司可能继续保持增长，如果不得当，就可能会发生很大逆转，他们能否在新一轮的市场竞争中获胜，还要看它这种战略调整能否与整个产业的发展相吻合。

责编：小荷 　来源：CCTV.com