CCTV.com消息：台胞到大陆学习或者工作，租房是首先要考虑的问题之一。像租房这样简单的事情，麻痹大意了，也可能会花去您很多的冤枉钱，万一租了房子住进去以后，出现一些意想不到的情况，还会影响工作和休息。那么怎样租房才保险呢？
我们今天就邀请到了，中国法学会民法研究会副会长 ，中国人民大学的姚辉教授，来和大家探讨一下，台胞在大陆租房应该注意的法律问题。欢迎您，姚教授。
下面我们先通过一个短片，来看看台胞林先生租房的经历。
[情节一]在大陆工作的台胞林先生打算租房，在网上看了一个出租信息，电话联系后去看房，林先生对房子还算满意，正准备租下来，这个发布出租信息的人却告诉他，自己也是租房人，只是因为工作关系想要搬家，只好将房子转租给他。
主持人：教授，刚才我们在片子中间也看到了，林先生觉得在网上找房子，可以又可以饶过中介，既省去了一大笔中介费，而且还可以直接和房东谈价钱，不过等他看了房子以后，在网上发布租赁信息的人也不是真正的房东，是一个二手房东，但是在现实生活中，我们身边的许多朋友都喜欢通过网络这种方式来租房，您觉得这样做可行吗？
姚辉：应该说网络已经实实在在地进入了我们的生活，作为一种媒介，通过网上通过网络去租房，就像我们通过网络去租房，没有通过网上租房是无可厚非的，当然租房的话也可以通过中介机构，中介机构也好，通过网络也好，这都是一种方式，我觉得无可厚非。
主持人：在片子里面我们也看到了，林先生他对这个片子比较满意，但是房东是一个二手房东，他租这个二手房东的房子，您觉得可行吗？
姚辉：像片中林先生所碰到的这个情形呢，是我们民间所说的二房东，法律并不禁止二房东的存在，也就是说，按照《合同法》，并不禁止，呈租人把租来的房子再转租给他人，因此二房东把房子转租出去，这个在法律上是并不禁止的。但是要注意的是，次承租人在从二房东手里承租房子的时候，他要注意这几个方面。第一个是他要看，二房东和他的房东，也就是和出租之间的房屋租赁协议，第二就是，次承租人把房子租过来，要征得原出租人的同意，而且最好是签订一个书面的协议；第三最好还要看一下房屋的房产证明，如果可能的话，最好也看一下相关的身份证件。这个主要的目的就在于搞清楚这个房子真正的权属关系。这个是非常重要的，比方说我们现实生活当中，这也是我们中国大陆的一个特有的现象，很多人住的是公房，他如果是拿公房出去转租的话，这个是受到限制的。
主持人：是不允许的吗，
姚辉：对不允许，或者说受到一定程度的限制的。这种情况何以发现呢？就得通过看他的房屋权属证明。
[专家提示]
租房时应该注意查看房屋的产权证明，以及出租人必要的身份证件，并且与签订书面协议。转租房屋时，一定要征得房产所有人同意，并与转出租人签订书面协议。
一般来说，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。
主持人：也不知道林先生会不会有像您说的这么谨慎，下面会发生什么事呢？我们还是接着来看片子。
[情节二]林先生租下房子，住了一段时间后，房子出现了严重漏水，电插座也烧毁了。林先生又气又急，立刻拨通了房东的电话。
主持人：林先生搬到房子里面发生了一些意外，这个时候他立刻想到要找房东，房东对出租的房子的质量应该是要负责任的吧？
姚辉：对，这个在法律上有一个专门的术语，叫做瑕疵担保责任，也就是说，房屋的出租人，他把房子出租给别人，他要对这个房子里面发生的问题要承担一个担保责任。
主持人：但是林先生是通过二手房东租的房子，这个时候他和房东之间没有任何的租赁关系，房东也要负责任吗？
姚辉：这个时候我们必须做一个假定，到目前为止，光看这个节目我们还不知道这个问题是出在哪？如果是房子原来就有的毛病，那么他可以直接找这个房东，但是如果这个房子是在后来发生的，那么按照合同的相对性，那么他应该先去找这个二手房东，对和他签合同的这个房东。
根据《中华人民共和国合同法》
出租人交付的租赁的房屋必须符合约定的适用状态，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。如果租赁物有瑕疵而妨碍使用，出租人有义务在修理完善之后交付使用，或另换同类租赁物交付使用。
主持人：房东并不知道现在租房子的是林先生，那么他到底会不会给林先生来解决这个房子的问题呢？我们还是接着来看片子。
[情节三]房东带来检修工人检查了房子，认为房子漏水很可能由于林先生对房子进行装修导致，但是林先生认为房屋漏水属于房子质量问题，双方发生争执。
主持人：这位房东和林先生已经发生了争执，房东认为，房子的问题是林先生装修的责任，但是林先生又认为事房子本身的问题，您认为他们两个到底谁有道理呢？
姚辉：我们现在无法知道这个房子的问题到底出在哪？但是就现在所发生的这些来看呢，最关键的是，林先生住进来以后，对房子有一些改造，他吊顶了，他装修了，有一个装修，这个按照法律的规定，他是要征得房东的同意的，要征得出租人的同意，如果没有征得出租人同意的情况下，他就装修或者做一些改造的话，由此造成的损失，他是要承担责任的。
主持人：应该是林先生承担。
姚辉：对应该是林先生承担的。
根据〈中华人民共和国合同法〉
承租人有合理使用、善意保管租赁房屋的义务。不得将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途；承租人未经出租人同意对租赁房屋进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
主持人：从林先生租房过程中碰到的这些麻烦事，教授您认为我们在租房的时候应该注意哪些方面的问题呢？
姚辉：从这个故事里面我们可以总结出，实际上从法律的角度上来看呢，这个故事实际上集中焦点是两个问题，第一就是转租的问题，可不可以转租，那么我刚才回答了，转租是可以的，但是要符合条件，第一要征得原房东的同意，第二要签订书面的协议，第三还有一个很重要的方面，就是他必须去看房产证，也就是说搞清楚房屋的权属证明，这是一个问题。另外，这个故事还告诉我们另外一个要注意的方面，就是如果你承租了他人的房屋，这个房屋如果在使用过程当中，发生了毁损等等这样一些情况的话，责任由谁来承担，这个原则上来讲，出租人有一个瑕疵担保责任，这是我们刚才说到的，他有一个瑕疵担保责任，因此如果发生了问题，即使这个危险是在承租的时候，承租人都已经知道了，房东也不能推脱掉这个责任，这是他法定的瑕疵担保；另外一个就是，房客，承租人在租赁房屋时，未经房东许可，这是要注意的，未经房东许可，不要擅自对房子做一些改动，比方说装修。因为如果这样的话，在没有征得房东同意，做出的这些改动，如果发生问题，他是要承担责任的，按照法律规定他就要恢复原状，甚至可以赔偿损失。
主持人：节目最后，我们要给正打算租房台胞们提个醒，凡是细心在前，事后的麻烦会少很多，找房子的时候要多一个心眼儿，认准了房东，别上了非法中介的当，另外还别忘了签个详细的租房协议，这样您的房子才能住得放心、住得安全。
