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法治聚焦： 业主炒物业
主持人：今天我们来关注一起居民小区的业主因不满物业公司的服务而要炒掉物业公司的事件。请到演播室的嘉宾是中国人民大学法学院的叶林教授，欢迎您叶教授，首先让我们一起来看一下记者的报道。
2003年7月12日，长沙市左家塘金昌花园业主委员会的全体委员和一些业主在金昌花园小会议室开会，商议如何通过合法的程序炒掉现在的物业公司。小区140户业主现在已经有105户联名签字表示支持。一年来他们和物业公司的矛盾不断激化，原因是，业主们认为现在的物业公司管理水平差服务不到位，影响了小区居民的正常生活。
业主们把物业公司的罪状列为5条，一是小区房屋质量差有破损不给维修，二是公共设施几年来不进行维护保养，存在危险隐患，三是卫生保安等服务太差，四是物业公司不公布详细收支帐目，某些收费也不合理。五是物业公司是小区房产开发商派生出来的，他们只会维护开发商的利益而不理会业主的要求。
对于业主反映的这些情况，管理小区的中成物业公司却有另一番解释。
主持人： 看了小片之后我确实很同情这些业主们，但是听了物业公司谭经理的解释
后也觉得他说的有道理，叶教授你怎么看？
叶 林 ：他说的有几点是不对的，第一，房屋维修也好，电梯检修也好，还有小区的公共设施养护都应该是物业公司的工作范围，尽管以前的开发商已留下一些问题，但是也应该履行物业管理的职责，物业公司在当初接受开发商委托时就应该验明房屋质量、接交一些款项，以便后来的维修等费用……如果出现经济问题，物业公司和开发商之间可以通过法律途径解决，而不应该置业主的正当要求于不顾，这样只能加强业主的不信任。所以才会出现今天的尴尬局面。
主持人：叶教授，长沙市金昌花园业主们要炒掉现在的物业公司，从法律规定上看业主们是否可以这样做？
叶教授：当然可以，这是业主们的权利。国务院新公布的《物业管理条例》第九条规
定，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会选举产生业主委员会，是业主大会的执行机构。当一个物业公司不能履行它管理小区的义务或者它提供的服务不能达到物业合同当中规定的标准时，业主就可以依法通过适当的方式终止和物业公司的关系。
主持人：具体说应该采取什么样的方式呢？
叶教授：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
投票表决应该属书面形式，但是应该说要炒掉物业公司必须要达到一定的人数，这个是法律明文规定的。
《物业管理条例》第十二条第三款规定：
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的2/3以上通过。
主持人：有关业主炒物业公司问题我们也在网上作了调查，一起来看一下结果是怎么样的。
主持人：看来赞成只要有全体业主的1/2以上票数既可以炒掉物业的还是大多数，但实际上是要超过全体业主的2/3才行。就是因为没有达到这2/3，使业主们曾经作出的一次努力付之东流。
在实地调查中，业主们反映的现象得到了证实，而且记者还发现中成物业公司并没有和业主续签物业管理合同，有少数几个业主委员会的委员和一些业主商议并在6月22日以业主委员会的名义和另一家物业公司签订了合同。
但是，中成物业公司认为这是几个少数业主委员做的决定不代表绝大多数业主的意见，是不合法的，况且公司还在管理小区，还在为小区的业主服务，不能在这样的情况下被辞退，所以坚持不退出小区。而新的物业公司也无法进来工作。
业主：我们和新的物业公司签了合同，但是原来的公司仍然不走。
但是业主们并不气馁，他们要重新组织一次全体业主投票表决，炒掉物业公司。
主持人：在这种小区中业主的身份职业一般相差很大，比如说有的是经商的、有的是
上班的、有的是自由职业，一年常在外边，还有的呢就是业主买了房以后不来住，也联系不上，所以要把所有的业主都集中起来实际上是很困难的事，有没有更简单有效的方式来举行呢？
叶 ：当然是这样，让全体业主都到场不现实，其实不用这样，只要业主委员会的几个成员都到场就可以了，因为业主委员会的委员是全体业主选出来的，他们本身就代表了全体业主。
业主炒物业只是业主维护自己权益的一种方式，我们通过今天的事例是想告诉所有的广大业主们，如果你们的权益被侵犯，你们有办法保护自己，因为我们的身边有法律。
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