嘉宾
秦兵：律师
李钊：高级工程师
观察员身份：
舒可心：社区管委会主任
吴象根：工程师
雍静珠：经济师
张华：公司职员
柳莹、万洁：律师
于庆新、杨国辉：经理
赵樱斌、于芳、何川：大学生
金丹：律师助理
李钊：这个条例基本上相对完善、相对公平、合理的。
秦兵：我认为这部法律质量不是特别好，操作性不是特别强，有待于重新立法。
主持人：有两位认为是相对完善的，其他的好像都有意见，我们就来征求大家的意见。秦先生您觉得这个法规有没有平衡各方的利益？
秦兵：在现实生活中，物业管理公司它的强势地位已经非常明显，业主和物业管理公司和开发商相比，它的地位是非常弱势的，法律应当是充分提升业主的弱势地位以保护业主的权益为中心。
李钊：我是反对他这种提法，一个法律的关键问题就是把权利义务通过法律条款的形式表述出来，我们在物业管理中的权利是客观存在的，就是法律如何公平、公正、合理地把一些条款表述出来，这是法律要做的事情，这也是在起草法律中最头痛而且是最难解决问题的东西。像业主、业主大会、业主委员会、开发商、物业公司，这些权利义务都是客观存在的。
主持人：不是说平衡就意味着公正。
秦兵：法律就是要维护公平、维护大家的权益，达到相对稳定的平衡状态。
李钊：这样的理解，有点太过于狭隘和片面了，首先要看法律是不是能够公平，要看法律的具体内容，比如我们以往在物业管理中纠纷最多的问题，开发商往往把自己该承担的义务，该承担的责任推掉，变成物业公司成挡箭牌了，所以业主本来该去找开发商维护利益的，由于物业公司在做挡箭牌，导致没法维护这里面可能有几方的利益。
主持人：您给大家做一个解释，业主要想行使权利，应该给业主有一个行使权利的机构。现在就是业主大会，我看条例是这样规定的，用业主大会行使权利，关于业主大会的产生以及业主地位的确定这方面的条款，您认为制定的合理吗？
秦兵：不合理，比如说业主大会，业主大会是一个自治组织，这个自治组织，应该怎么样产生，它的常任机构是谁？它的常任机构怎么样产生？它有没有财务管理权？它的财务怎么来管理？谁来监督它？这个具体的选择程序，几乎没有写或者说写了一部分，但是没法操作。
李钊：作为行政规章，它有将近有十多个行政规章正在起草，而且包括业主大会的规则，现在建设部已经起草出来了。
主持人：我问一下，为什么不在这一个条例里写明白呢？
李钊：这个条例作为国家行政法规，主要是给司法判案、解决纠纷提供一个依据。并不是说具体怎么操作。具体操作是行政规章和地方性法规的事情，所以各级有各级的责任，你不能越权。
秦兵：一个寿命长的条例法律，重要一点就是要细致、有操作性，比如：德国民法典2300多条，100多年了，非常稳定。它非常细致，它至少应当解决一些目前矛盾最尖锐的问题，比如说业主委员会、业主大会这两个是不是两个独立的组织？如果说是业主委员会认为是业主大会的一个常设机构，它怎么选举？选举之后有什么权限？好像有一条现在规定，业主大会必须召开的话，要有50％以上的入住率，我觉得50％根本就不可能。比如说它第10条规定，要两个以上业主，50％以上的面积销售完毕，谁来证明50％已经销售完毕，是不是每个业主都可以有权在销售完50％的时候，召集业主委员会。如果说物业公司不协助，能不能到法院去起诉，这上面都没写，但实际上这个条例不具这种操作性。
李钊：从业主大会的角度来讲，首先这个条例规定了业主大会谁成立？开发商来成立，就是建设单位，这条写得很清楚，建设单位应当组织业主成立。
李钊：实际上就是说建设单位它决定了能不能构成构成50％入住。建筑面积完全掌握在建设单位之中，业主认为它已经达到50％，而建设单位不组织怎么办呢？现在业主可以直接去追究开发商的责任。
秦兵：我这100套房子，卖出去30套，这30套就不能维护所有权吗？
李钊：你通过其它的法律途径可以维护，首先业主直接以个人名义起诉，或者说以个人名义向政府投诉，让政府处理，政府不处理你还可以行政诉讼、行政复议，甚至要求国家赔偿。政府的作为或者不作为，侵犯了你的合法权益的，你完全可以追究。
秦兵：比如大修基金，没有规定怎么筹集？什么时候使用？谁来保管？怎么样来监督？如果大修基金被人挪用以后怎么办？它的子息的收益怎么办？谁来管理？这个为什么不写呢？
李钊：秦律师所说的大修基金，也是行政规章所要做的事情，行政规章建设部已经起草出来的物业管理的维修基金的管理办法。物业管理到底管哪些内容，所在这个条例里必须要规定。最重要的权利，作为大家共同利益的成员权，它没有约定。这一部分作为建筑物区分所有权，是专有部分的持有权和共有部分的持有权还有共同利益的。物业管理立法滞后，纠纷矛盾没办法解决，急需要有一个法律解决。
主持人：这里面规定有没有不合理的地方？
秦兵：有，比如说第十条，两个业主以上或者交付物业买受人的，物业建筑面积达到50％以上，建设单位应当在所在地区的区县人民政府，房地产行政管理部门和街道办事处的指导下组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。你这个区域谁来划分？其二、建筑面积达到50％以上，谁来证明达到50％以上？是不是业主有权行使知情权，开发商你告诉我到底卖了多少？开发商假设不告诉我卖了多少，他一直说就卖了49％，是不是就不能成立？知情权怎么保障？
秦兵：比如说第六章 《罚则》，假使物业公司犯了错误，那么只受行政处罚，真正受到损害的业主得不到赔偿或者说得到赔偿的救济成本非常高，因为你没法举证或者说你很难举出和物业公司有直接的合同关系；比如说三种责任，首先是刑事责任，比如说挪用大修基金，你要承担什么样的刑事责任？不能是一般的民事责任，然后是行政责任。现在的行政责任足够了，更重要的是民事责任，每一个受到损害的业主有权使自己的权利得到补偿。
李钊：这里面首先要明确，行政法规是处理行政事务的，并不是约束更多的民事活动，而且民事活动民法里已经约束了。比如说业主认为他侵权了或者认为他违约了，可以依据民法通则的侵权责任追究，可以依据合同法的违约责任去追究，明确再写出来就不叫行政法规了，就叫法律了。要追究责任的话可以用其它的法律。
秦兵：没有写具体的责任怎么样承担？怎么样分配？第六条关于业主权利，业主所有权利的基础是知情权，为什么知情权不写，你没有知情权，什么权利都不能行使。
李钊：不能单单就是说把知情权三个字写上了，业主的知情权就保证了，你不能狭隘地理解。业主大会形成决议，在这个业主大会决议之间，业主大会实际上这个条例里，分成两个决议：一个叫普通决议，一个叫特别决议，特别决议为什么三分之二以上的业主通过，目的就是业主都知道、都了解。知情权不是说写上知情权三个字就有知情权。现在表面上没写上知情权三个字，但实际上已经保证了里面已经有条款，已经在具体地体现之中。
秦兵：您说个例子，业主有没有对大修基金知情，这里面对物业管理费用的知情。业主大会在履行职责中间，审议维修基金的蓄筹使用方案，监督实施，业主大会怎么做？
李钊：业主大会通过大家业主来做，通过业主大会决议来做，这个本身就是一种维修基金的知情权。维修基金在使用中间和在利用中间就要业主大会来决议，这个维修基金才可以动用。
主持人：有一个很多业主关心的问题，这里面没有写业主有没有权利拒交物业费。
秦兵：这是合同权利，不用写。我觉得这个拒绝的权利始终存在。
李钊：这里面在条例里面已经写清楚了，在业主的义务里面，第七条业主义务，还有第五条，按时缴纳物业服务费用，这个已经写清楚，这是业主的法定义务。业主不履行法定业务以这个为理由来拒交管理费，实际上你违反了法定义务。现在法院已经有很多这样的案例了，你到法院去起诉，物业公司服务不好、服务不到位，法院会告诉你那与本案无关，你可以直接去告物业公司的违约责任。
于庆新：物业公司和保护业主似乎是对立，这都有一个前提。假设我们是对立的，实际在北京有很多非常好的社区，物业公司和业主委员会的合作是非常好的。
主持人：为什么这个物业公司和业主一定要对立呢？
于庆新：这个问题就是对于物业管理知识本身的不了解导致的，比如说大修管理基金在北京运行好几年，关于解聘物业公司，北京市也有明确的规定，这些问题实际在地方法规中早已经解决。
主持人：我现在需要大家做第二次表态，经过刚才这么长个时间激烈的辩论，我们干脆把这个命题改一下，我们讨论的都是业主的问题，你们认为这个条例公平地处置了业主的权利，充分的考虑到业主可能面临的问题的就请放红块，如果认为没有做到这一点，对业主的权利考虑得不够就请放蓝块。一共是三位选择了支持李先生，其余都支持秦律师。
于庆新：应该说作为物业管理人员，还是非常认真的研究了这个条例，这个条例应该说还是比较好的体现了法制精神，保护公平和专业水平，透过这个条例也应该相信一点，条例的出台必然推动整个物业管理的发展，也就意味着整个城市的管理水平和我们人均生活水平应该得到不断提高。这一点我想作为业者来讲是丝毫不用怀疑的。
吴象根：目前从我们作为管委会的代表，作为业主来说管委会的运作，就是业主委员会的运作成立难、运作难；第二句话就是我们想请李先生自己做一个评断，根据这个条例如果您是一个业主，碰到很多不方便的问题，你怎么通过条例，得到解决。
主持人：您是用一种反问式来结束发言。我们为这个《物业管理条例》争论不休，在这个过程当中，我想到了在一些成熟的行业当中，有国家标准、行业标准，我希望有朝一日我们的物业管理公司或者房地产开发商都能够用自己的企业标准执行，让大家过得都更加省心，这样的话，这次的讨论也就起到了一定的效果。
主持人手记：利益的力量
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