管理部门最新规定
卖房人：不订《公约》不许卖房
买房人：不签《公约》没产权证
为减少入住纠纷，加强本市商品房的售后管理，保护开发企业、产权人和物业管理企业的合法权益，市国土房管局加大“商品房物业管理公约（原《房屋使用、管理、维修公约》）”的约束力度，日前制定4条新规定：
1、开发企业在销售商品住宅前，必须制订“公约”，并报北京市居住小区管理办公室。
2、开发企业在办理商品房预售许可证时，必须提供经北京市居住小区管理办公室核准的“公约”。
3、开发企业在销售商品房时，必须向购房人明示“公约”的内容，并与购房人和物业管理企业签署遵守“公约”的承诺书。
4、自2002年5月1日起，各区县局在办理商品房交易过户手续时，应将购房人签订的承诺书作为基本要件加以核验。
按照这4条新规定，开发商如果不制订《公约》，并报北京市居住小区管理办公室核准，将无法办理商品房预售许可证，即不允许销售商品房；买房人如果不和物业管理企业共同签署遵守“公约”的承诺书，各区县局将不予办理商品房交易过户手续，买房人将无法得到产权证。
据市国土房管局有关管理部门的负责人介绍，按照北京市的有关规定，从1998年起，凡出售新建商品住宅（包括经济适用房）的房地产开发企业或其它单位，都应该制订所售住宅的《房屋使用、管理、维修公约》，即现在的《商品房物业管理公约》，并报国土房管局核准；购房人在签订购房合同时，应书面承诺遵守《公约》。在业主委员会成立前，任何单位和个人不得修改经核准的《公约》。由于以前这些只是对开发商、物管企业和购房人的一种要求而不是强制性规定，所以在实践中往往不能落实。开发商在卖房时往往不向买房人明示《公约》，买房人对《公约》也漠不关心，有人甚至住进了房子，还不知物业管理公司是哪一家，收物业管理费时才抱怨：怎么收这么多？这也是造成入住纠纷多的一个重要原因。
此次市国土房管局就《公约》的核准和监督管理工作做出明确的强制性的4条规定，主要目的就是为了强化《公约》的约束力，减少商品房的入住纠纷，切实维护买房人、卖房人和管房人三者的合法权益，维护物业管理的正常秩序。在此提醒广大购房者，买房时除了仔细考察房子本身的情况外，一定要求开发商明示《公约》并仔细阅读。《公约》的基本内容应包括：1、物业的基本情况，包括共用设施及公共场所等；2、开发企业、产权人、业主委员会、物管企业等各主体的基本情况和各自的权利、义务；3、产权人大会的召集和业主委员会的选举和运作；4、物业的使用、管理和维修的具体规定；5、物业管理的服务内容、服务标准、收费标准以及维修基金的筹集、使用方法；6、物业及其配套设施的产权分摊、收益归属说明；7、违约责任的处理方式；8、其它需要事先向产权人明确的事项。在你通过阅读《公约》，全面了解了买房后能够享受哪些服务、要交多少费用等这些直接关系到您入住后的生活质量与经济负担的问题后，再做出是否购买住房的决定。一旦决定购买住房，在签订购房合同的同时，必须签署遵守《公约》的书面承诺书，这样才能通过房管部门的核验，最后取得产权证。（陈美秋）
(北京日报)
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