现在有不少的小区，在建设、销售过程中出现不少问题。例如，房屋建筑质量有问题，有虚假广告情形、配套设施设备不足或质量问题、面积有误差、房款计算错误等等，这些问题往往等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而造成这些问题的开发商已经将楼盘销售完毕，怎么办？很多业主便自发地以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法，业主的这些行为是否合理、合法呢？
对于这个问题，其实无论是业主还是物业管理公司，现在大都很明白这么一点：物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司给付物业管理费。
单纯从法律关系看，物业管理确实与房屋买卖是两个不同的法律关系。但在实践中，这样的界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销的过程中，关于物业管理方面进行了不少运作与宣传，给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。
例如，很多开发商在广告中，将物业管理也作为一个卖点，有些在促销活动中，还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚至将物业管理费，物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同。这就足以使广大的业主认为，物业管理活动是房屋建设、销售的一部分。既然这样，业主往往认为，自己在入住后的抗争当然就可以对着物业管理公司来。
实践中，还有一个现象，由于目前物业管理行业发展的不完善，真正市场化竞争与运作、发展的格局远没有形成，很多物业管理公司往往极度依靠开发商，与开发商有千丝万缕的关系。
有些开发商在盖完房子后摇身一变，直接成立个物业管理公司管理自己的楼盘；有些楼盘的开发商，干脆连物业管理公司都不成立，就成立自己的物业管理部提供物业管理服务。这些机构的人员、启动资金等大都是开发商提供的，有些开发商则是物业管理公司的股东。所以有些物业管理机构收取的物业管理费还要向开发商分流一部分。还有一些物业管理机构是通过开发商的关系才得到管理楼盘的业务，自然比较听话。
因此，就有不少的物业管理机构与开发商联系紧密。在业主，只能理解为开发商与物业管理机构是一回事、一套人马两块牌子。在这一点上，所谓的“两个独立民事主体”就没有说服力了。
很多物业管理公司在业主入住时，代替开发商为业主办理入住手续。有的物业管理公司要求业主一次性预交一年的物业管理费，不交就不给钥匙。这个时候，哪里还是什么“两个独立民事主体”？有些开发商，要求物业管理公司帮助其向某些业主施压，甚至可能停水电，这个时候，恐怕也很难说是什么“两个独立民事主体”。但是，一旦损害到自己利益的时候，物业机构就要提出“两个独立民事主体”，把物业管理关系与房屋买卖关系截然分开，这显然有些太牵强。
如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资产纽带关系，那么，业主应该可以拒交物业管理费，这实际上可以理解为一种债务的抵消。
在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业管理费，业主是债务人，物业管理公司是债权人；而在房屋买卖关系中，由于前期的质量问题或其他问题，开发商应该向业主给付赔偿或者补偿等，业主是债权人，开发商是债务人。虽然两者法律关系不同，但由于物业管理机构是开发商的一部分或者有其他资产纽带关系，业主可以提出将债务抵消的要求。
但这是特定的，不能滥用。如果物业管理公司与开发商确实是单纯的两个民事主体，则他们之间是相对独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能提出以物业管理费抵消前述遗留问题产生的损失，应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。
至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。
■文／张剑 （北京青年报）
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