案例
温女士购买了一套期房，在办理入住手续时，温女士对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，只在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，温女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知，温女士觉得很冤，当初房子交接就不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？
律师分析
温女士的疑问，涉及到了入住交接和物业管理两个问题。
一、入住交接的概念和程序
温女士认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但又收取了房屋钥匙，温女士的这种做法是否意味着房屋已经交付了呢？
房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的惟一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后至产权证办理期间，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得之间无法完全同步。因此，入住交接就成为房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。
在《商品房买卖合同》第8条和第11条中，均对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明（北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》）；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
具体到温女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又接受了房屋钥匙，则说明温女士对房屋的交付已表示认可，她可以就提出的细部问题，继续要求开发商进行修补，但不能据此认为开发商不符合交付条件。
二、物业管理费的缴纳
既然房屋已经交付，无论温女士是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供（如保安、保洁等）。当然，如果温女士认为物业公司的收费标准不合理或对提供的服务不满意，则可以对这部分内容向物业公司提出异议。
律师提示
近期，有大量前两年销售的期房已陆续进入入住期，因入住发生的纠纷也逐渐多起来，建议购房人在办理入住手续时，应注意几点：
一、要认真和善于行使自己的权利。
所谓认真行使，就是在开发商不能提供《北京市建筑工程竣工验收备案表》和“两书”，又通知您办理入住手续时，应依据合同约定坚决拒绝接收，不要稀里糊涂收了房子，再就有关的问题找开发商理论。
所谓善于行使，是指要对发现的问题做一下分析，看出现的问题是否能够构成拒绝验收的理由，比如墙面、地面装修有问题，卫生洁具不符合原定标准等，虽然也属于问题，但一般不会构成拒绝验收的依据。对这样的问题，不妨在开发商提出赔偿方案或改进措施后，先办理入住手续，再敦促开发商落实，以免耽误自己使用房子。
二、交接过程中，要完善交接程序。
许多购房人在发现问题后，多次找开发商当面交涉，但一般都不形成书面的意见，这样一旦办理入住、特别是自己进行装修后，很多问题就无从查证了。因此，在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来。
如果决定拒绝接收，则要书面说明拒绝接收的理由，因为在《商品房买卖合同》中有一条，“由于买受人原因，未能按期交付的”，开发商一般都约定成，视为开发商已按时实际交房，开发商往往会从这一点上找空子。
如果接收但有问题需要解决，则应要求开发商将处理意见形成书面文字，以备今后协商不成时，有据可查。
上述所有的书面内容，原则上都应该是一式两份，双方要签字或盖章，避免开发商内部发生人事变动后，接任者拒绝承认前任的承诺。（千龙新闻网 王建文）
|
