某住宅小区即将入住，但在物业管理方面出现问题。某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。由于小区的物业管理公司将对小区内物业进行统一管理，该单位感觉物业管理费比较高，而且物业管理服务质量也差强人意，所以就想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业管理公司来管理。
发展商明确告知该单位，绝不能由其单独进行物业管理。该单位对此不以为然。该单位员工认为，不是说业主有权选聘物业管理公司吗？我们的权利你发展商有什么权利来干涉。所以双方为此争得不可开交。
小区必须实行专业的物业管理
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》文件中明确提出：“要加强住房物业管理，加快改革现行住房维修、管理体制，建立业主与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”。同时1997年有关部门就在做出修改后的《北京市居住小区物业管理办法》中明确规定：“物业管理企业必须经过房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。”诸如此类的文件还有很多，而文件的精神均表明：对居住小区进行统一的物业管理是必须的。现代的物业管理已摒弃了传统的房管式的行政管理模式，须由具备专业管理能力的物业管理公司承担此任。只有专业的物业管理公司，才能全面、良好地履行物业管理职能，真正达到使物业保值增值的目的。也只有专业的物业管理公司，才能服务于广大住户，满足住户各方面的需要，保证住户在优美、方便、安全的环境中生活。那种自己单位的房子自己管理的意识是陈旧的，已经不符合社会发展的现状，也不能够满足住户的全方位的需要。
建设部宋春华副部长在今年召开的全国物业管理工作会上指出，首先要将物业管理的经营职能与房地产行政管理职能分开。这些话虽然是针对房管机关所言，但对我们这个情形也是有极强的指导意义的。所以，前述事例中，购房单位要求自己本单位进行管理是不科学、不现实，也是没有法律依据的。
小区必须实行统一的物业管理，而不能由部分住户单独再委托其他的物业管理公司
前述事例中，购房单位虽然将小区内的一栋楼全部买下，但是该住宅楼只是这个小区的一部分，与小区整体不可分割。该单位的员工也只是这个小区住户的一部分，与其他住户权利等同。
如果要单独封闭某一住宅楼，势必要破坏小区整体规划、绿地、区内交通等，这是不妥的。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定，房地产产权人和使用人不能私搭乱建，随意占用、破坏绿化，污染环境，影响住宅小区景观。违者物业管理公司有权予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。可见，单独封闭某一楼宇是不允许的。
该单位的住户都是业主，他们有权利对物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，也可以选聘、解聘物业管理公司。但是这种权利不能任意地、无限制地行使，而必须按照法定的程序通过业主委员会来行使。业主委员会应该是全体业主的代表，代表全体业主的利益，部分业主不能按照自己的意愿，在没有业主委员会或绕过业主委员会的情形下，擅自作出决定。
所以，在这一事例中，该单位封闭该住宅楼，定然侵害其他住户对于公共建筑、公共场地、绿化地等的共有权；该单位另聘物业管理公司，则是不尊重全体住户业主权的表现，两者都是不可取的。因此该单位应该接受物业管理公司的统一管理，如果对该物业管理公司的服务不满意，则可以通过业主委员会按照特定程序解聘之。但无论如何，住户入住时即欲自己进行物业管理或单独委托其他物业管理公司均是不可以的。
■文／刘玉慧
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