某写字楼开发商告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。任何租户装修，必须提前提出申请，由开发商审批。开发商规定了很多充满“不得”、“不许”、“禁止”、“严禁”等字样的条款，并且还规定，如有违反者，将对其处以3000－5000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，开发商遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现了激烈的争执。
对租户的装修活动进行管理，是物业管理工作的一部分，但目前国内现行的物业管理法律中尚无关于商住楼物业管理的条文。我认为，无专门法规不等于没有法规，问题的关键在于开发商有没有依据现有的法律法规，摆正自己的位置，理顺自己与租户的关系。
租户支付租金，使用开发商的房产，双方之间通过房屋租赁合同确立起出租人与承租人之间的法律关系，这是一种平等的民事主体之间的法律关系。双方之间并无行政上的隶属关系，也没有人身上的依附关系，所以任何一方不可以将自己的意志强加于另一方，更不能以行政管理手段管理另一方。
这个案例中，开发商要求租户在装修前，必须申请，然后再由开发商审批，这是一种典型的行政管理手段。装修房屋是租户的基本权利，用不着什么申请。并且装修房屋又不存在资格、权限、配额等方面的限制，一般用不着审批，就算要审批，也应由政府管理机构来审批，开发商是毫无审批的权力的。
另外，很容易激化矛盾的问题就是罚款，据我所知，有不少开发商或物业管理公司在其制定的各种公约、合同、须知、规定中都规定了这样那样的罚款条款，罚款数额不等，有的高达5000－10000元。所有的这种带有“罚款”字样的规定条款都是违法的、无效的，依据我国《行政处罚法》第八条之规定，罚款是一种行政处罚行为。而行政处罚只能由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施。
《行政处罚法》对罚款的程序有很严格的规定，比如处罚前要查明事实，要告知当事人权利，要听取当事人申辩等。另外，对法人或其他组织罚款1000元以下时才可以当场决定，超过1000元的罚款就应该按照严格的程序进行调查、讨论、听证后才能决定。
发展商制定的处罚条款，由于违反了《行政处罚法》的规定，所以是无法律效力的。并且由于发展商制定处罚条款时，基本没有考虑到保护租户权益的各种程序与方法，罚款数额完全由自己说了算，随意性很大，所以很容易与租户发生矛盾，导致纠纷不断。
其实对租户的房屋装修等活动加以管理是很有必要的，但应该认识到，发展商也罢，物业管理公司也罢，与租户间都是平等的民事主体，这就只能通过物业管理公约、合同等形式，平等协商解决问题，而不能用各种强制性、武断的规定来解决，这样实际上也不可能解决问题。
■文／郭玉涛
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