物业管理在我国尚处于亟待完善的阶段，虽然有关部门积极制定了许多有关物业管理方面的法规、政策，但对于这个复杂、细化的新兴行业，还有一些政策、法规上的空白点。为此，北京市物业管理职能部门的人士近日专门撰文，对买房人最关心的一些问题进行了解释。
问：我买了一套房改房，该交哪些物业管理费？
答：房改房属普通住宅，其物业管理收费标准执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字［1997］196号）。但是，196号文件中规定的产权人交费项目，即绿化费、维修费、化粪池清淘费、管理费、公共设施维护费、电梯与水泵运行费仍由原售房单位承担。
问：我买了一套安居（康居）房，该交哪些物业管理费？
答：安居（康居）房属普通住宅。其物业管理收费标准执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字［1997］196号）。根据北京市康居工程小组办公室1994年颁布《关于购买康居住宅若干问题的通知》的精神，196号文件规定的产权人交费项目，即绿化费、维修费、化粪池清淘费、管理费、公共设施维护费、电梯与水泵运行费等费用应由购房人及购房人配偶所在单位平均分担。
问：我是一个拆迁户，开发公司按照拆迁政策给我安置一套住房，如何交纳物业管理费？
答：如果是按照房改政策价购买的房屋，按照196号文件规定，住户个人除交纳保洁、保安费外，其余产权人交费项目如绿化费、管理费、维修费由开发公司承担。
如果是按照市场价购买的房屋，其物业管理费用全部由购房人即拆迁户本人承担。
如果拆迁户只拥有房屋使用权，按照公房承租价格向开发公司交纳房租的，住户个人只交纳保安、保洁费用，196号文件规定的产权人交费项目，均由开发公司承担。
问：小区的停车费标准是多少？如果我交了停车费，管理单位应负何种责任？
答：普通居住小区的露天停车场、路边划线停车位的收费标准是：小车每月150元，大车每月210元。地下停车库的收费标准由经营者定价。停车管理单位应负的责任是：保障车主有车位；负责疏导小区交通；专人负责看管车辆；丢失车辆的，属管理方责任的，负责赔偿。
问：我买了一套商品房，长期不居住，是否该交物业管理费？
答：产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，即一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。
问：我于1998年11月买了一套商品房（预售），1999年12月1日开发商通知我收楼，1999年12月15日我验收房屋合格并办理了入住手续，装修三个月后，于2000年4月1日开始入住，我应从何时交纳物业管理费？
答：应从1999年12月15日开始交纳物业管理费。物业管理费交纳的起点以购房人验收房屋合格之日起开始计算。但是如果开发商发出入住通知后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。
问：我是高层住宅的首层住户，是否应该交纳电梯运行维护费？
答：应该交纳电梯的运行维护管理费。其原因有三：
（1）从财产所有权关系来看。电梯属楼内全体产权人共有，共有财产的维护管理费用应由全体产权人负担。
（2）从电梯服务的特点来看。电梯服务属公共性服务，公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，因此，我们不能排斥任何人去乘电梯，电梯的运行费用也不会因为某一个人不去乘坐而减少。
（3）从实际操作上讲，如果我们同意首层住户不交电梯费，那么会引起一系列的连锁反应，2层、3层住户会以不使用电梯为由拒绝交纳电梯费，甚至更高楼层的住户也不交纳电梯费用，其结果是电梯费无人交纳，电梯无法运行。
问：我住在一个普通小区里，物业管理公司除了按市物价局196号文件规定的标准收取费用外，还另外加收5．5％的税费，这是否合理？
答：根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字［1997〗196号）的规定，办法中的收费标准不含营业税及教育附加费。物业管理公司在收取物业管理费用时，可以在标准上加收5．5％的税费，但物业管理公司代收代缴的水电费、煤气费等以及公共维修基金，不得加收税费。
问：我买了一套商品房，已按规定交纳2％的公共维修基金，与房屋有关的维修费如何交？
答：凡已交纳2％的公共维修基金的，产权人不必再交纳房屋共用部位的大中修费用，但仍须交纳房屋及小区的共用部位共用设施的日常维护费用。房屋自用部位的维修服务属特约性服务，费用标准由产权人和物业管理企业协商确定。
问：我是一个普通小区的居民，除了要交给物业管理公司清洁费外，还要交给环卫局垃圾清运费，交给居委会垃圾处理费，有点糊涂，怎么有这么多收费？
答：住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用：
（1）清洁费。196号文件规定，由住户向物业管理公司交纳，每月每户的标准在2—5元之间，具体标准由各区县物价部门制定。其服务内容为房屋及小区公共地方的保洁。
（2）垃圾清运费。根据市物价局、财政局颁布的《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》（京价收字［1999］253号）的规定：居民生活垃圾外运费为每户每年30元，由产权人向环卫局交纳，可由物业公司代收代缴。服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。
（3）生活垃圾处理费。根据北京市人民政府办公厅1999年68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法（试行）的通知》的规定：本市居民应交纳生活垃圾处理费，标准为每户每月3元，按规定应办理暂住证的来京人员，每人每月2元。费用由街道办事处和乡、镇人民政府收取，可委托居委会收取，该费用主要用于城市生活垃圾的处理。
问：物业管理费是按年交，还是按月交？物业管理公司可以一次预收多年的物业管理费吗？
答：物业管理费可按年交，也可按月交。市小区办明文规定：物业管理公司不得一次性预收多年的物业管理费。具体规定见《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》（京小区办字［1998］第011号）。
问：我正准备装修房屋，物业管理公司向我收取装修押金，还要交纳装修管理费，这合理吗？
答：关于装修管理的问题，市建委、市国土资源和房屋管理局颁布过多个文件予以规范，综合起来，有以下几个要求：
（1）物业管理公司有权对住户的装修进行监督管理；
（2）住户装修时，必须向物业管理公司申报，经批准后实施；
（3）住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线。
（4）为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理公司可以收取装修押金。装修完成后，物业管理公司应及时验收，没有问题的，押金应及时退还。
（5）物业管理公司收取装修管理费，没有法律依据。
（6）物业管理公司是否收取其他费用，以双方在房屋使用管理维修公约中的约定为准。
问：前不久，我开车去一个小区办事，可小区的保安要收1元钱进门费才允许我进去，这是否合理？
答：非小区居民车辆进入小区，是否收取费用，由小区物业管理委员会决定。收取的费用应主要用于小区公共设施的维护。进入小区执行公务的警车、军车、消防车、急救车、邮政车、环卫车等，物业管理公司不得向其收费。
问：我买房时，开发商承诺的物业管理费是2元／平方米·月，而等交房时，物业管理费用却涨到了5元／平方米·月，这样合理吗？
答：物业管理费用的标准，应以房屋使用管理维修公约或售房合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司不得单方面提价。
问：公共区域的水电费如何摊销？
答：对于高档住宅，根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（国家计委、建设部1996年266号文件）的规定：公共区域的能源费用可以计入物业管理成本，作为物业管理费的构成部分。
对于普通住宅，公共区域的水电费，不能单独作为收费项目进行收费，但可以以建筑面积的比例分摊给各住户，在收取各住户水电费时一并收取。但是，小区的路灯费用不能由住户承担，开发企业应按照规定，将路灯移交给市路灯管理处统一维护管理。
■文／刘刚 邹劲松 北京青年报
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