张先生看中了王女士打算出售的一套私房，决定购买。经与王女士协商，双方签订一份《认购书》，张先生为此预付了2万元定金。后因双方在细节问题上存在较大分歧，张先生最终没有购买该套房屋，并要求王女士返还2万元定金。王女士则认为这2万元既然是定金，依法不应返还。那么，这2万元究竟是否应返还呢？
解答：由于对张先生与王女士所签订的《认购书》的内容不是十分地清楚，因此，我们认为，根据双方在《认购书》中的不同约定可能出现不同的处理结果，也就是说在不同的条件下，这2万元可能返还也可能不予返还。
第一种情况是：双方在《认购书》中明确约定，张先生预付的2万元定金是对自己与王女士签订正式购房合同的担保，那么这2万元定金属于成约定金，即是为了担保《房屋买卖合同》的签订。根据我国《担保法》及《担保法解释》115条的规定，对于这种定金，给付方若拒绝签订合同，定金则不予返还。那么在这种情况下，王女士则依法可以不予返还张先生预付的2万元定金。
第二种情况是：双方在《认购书》中约定了一个签订正式《房屋买卖合同》的具体日期，即买卖双方在这个约定日期应当签订正式的购房合同，而在约定日期未到之前，买卖双方均有权解除房屋买卖的意向。如果张先生在约定的日期之前向王女士申明不购买房屋，那么他所预付的2万元虽称为定金但实际属于一种预付款性质的费用。
因为《认购书》不具备购房合同应当具备的包括价款、付款方式、交房日期等条款，不是正式的购房合同，而仅仅是一种意向性文件。其次，我国法律规定的定金属于违约定金，它的存在目的是担保主合同的履行，只有主合同有效存在定金才发挥作用。也就是说，只有张先生与王女士签订正式购房合同，张先生所预付的定金才适用于冲抵房款或适用于不予返还的定金罚则。如果双方未能签订正式的购房合同，2万元则属于一种预付款性质的费用，如买卖最终没有成立，预收款依法应予返还。
如果张先生在《认购书》约定的日期之后才申明不购房，王女士可以不返还2万元。因为，此时的2万元虽然也不是购房合同的定金，但实质上它是对张先生没有在约定日期之前履行“告知义务”（不购买房屋）的违约行为的惩罚，也是对王女士在约定日期之后至张先生申明不购买房屋这段时间内所丧失的与他人签约利益的补偿。
由于房屋买卖存在着复杂性和多样性，要求买卖双方在买卖活动中的行为要尽可能地规范化。通常房屋买卖双方应直接签订正式的购房合同，但是由于种种原因，实践中在签订正式合同之前先签订《认购书》的方式也普遍存在，这就要求双方所签订的《认购书》应当对定金等问题做明确约定，否则很可能出现张先生所遭遇的情况。
■文/北京商安律师事务所 曾明 张筠 （北京青年报）
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