主持人：观众朋友们大家好，欢迎收看中央电视台中国房产报道，在上期的节目中，我们和您一起回顾了在过去的2002年这一年中与房子有关的一些政策大事，今天我们一起来回首这一年中在房地产市场上都有哪些值得我们回味的热点。为此我们的演播室特意请来了业内的资深专业人士李文杰先生，李先生您好！您认为在2002年什么样的房子卖的最火的，最受欢迎？
李先生：在2002年住宅市场里面，小户型的销售是一枝独秀。
主持人：没错，站在新一年的起点上面，我们仍然可以感觉到2002年那场小户型风暴带给我们的余热。
解说词：2002年，在北京的几次大型房展会上出现了几匹黑马，面积仅仅只有20平方米左右，总价在十几万到二十万左右的房子成了房展会上卖得最快的抢手货。小户型在北京房地产市场上又再一次出现火爆场面。
同期声：销售情况是出乎意料之外，人如潮涌，一天一百套左右出售，而且是抢号。
解说词：比起北京，上海的房地产市场则相对成熟。早在两年前，上海就出现了这种超小户型公寓，而且两年来一直热销不断。
同期声：2001年的时候，陆陆续续有蓝朝部落、红桥首期、青年汇、金银汇……近十几个项目上市，无一例外都取得了较大的成功。
同期声：第一次70套房子大概一个上午就定购完了，没想到会有这么火爆，我们原来考虑70套房子是一周的销售计划，那么一下子卖完了。
同期声：实际上并不在于户型，而在于价钱。
解说词：这种相当于招待所的房子，看上去并不低档，其实更象是一套宾馆里的套房。虽然房子空间不大，但实用性强，由于面积小总价也相对低，而且总价降低的同时物业管理费和装修的费用也随之下降，而且许多这种小户型项目都是菜单式的精装修，甚至还给配备日常家电，最重要一点是这些小户型项目大多位于市中心，交通相对比较便利。
主持人：李先生，最近我听到一句话，说小户型如此巧销，引无数业主尽折腰。其实在2002里面，看起来这个小户型是热遍大江南北的，而且这样情况几乎持续整整一年的，如果说让您对这种情况来加以评判，您是添上一把火，还是泼上不盆水。
李先生：小户型面积一般我们界定为五六十平米左右，那么作为这种小户型和超小户型的出现，是针对客户需求这个市场上是一种填补，但是超小户型热销，像你谈到的热遍大江南北，实际上表现出人们对超小户型需求的旺盛，但是事实上人们需要的是真正的户型是小户型，超小户型的出现只是对小户型的一种拾遗补缺。
主持人：不过我们了解到很多人买的，他们其实不是用来自己来住的，他们是把它作为一种投资方式，不过从投资的角度上来说，投资超小户型，是不是一种最佳的投资方式呢？
李先生：只能说是一种投资方式之一，因为在目前房地产市场上，能够提供投资的的产品还是比较多的，比如说超小户型以外，比如说商铺，比如像一些出租性的酒店式公寓，等等都是可以作为投资手段的。
主持人：超小户型这种热力看来是非常强大的，你认为在2003年里面，它还会继续保持它的余热还会继续升温吗？
李先生：我认为它不会再继续保持像2002年这样的热度，而是它的热度会有所缩短，主要是影响在2003年，小户型可能会取代一部分超小户型的功能，因此在2003年小户型逐渐的会升温，超小户型会逐渐的降温。
解说词；与小户型的购买热度相比，在2002年的房地产业界出现的频率最高的两个字就是集体，集体购房、集体签约、集体收楼等等集体的号召与活动随处可见，可以说2002面最新鲜的房产买卖就是以集体的名义。
(二)最新鲜的房产买卖——集体购房
记者出镜：观众朋友们，您好，我现在是在北京的首都国际机场侯机大厅，再过几分钟，将会有一个从温州来的特殊团队到达北京，他们此行的目的既不是旅游，也不是来办公，而是专程前来购买商品房。
解说词：参加此次购房行动的温州人共有50人，他们来自温州的各行各业，这是他们第一次专程来北京买房，时间刚好安排在周末的两天。
老先生：北京我来过几次了，购房还是第一次。
记者：您这次家里商量来北京，是怎么计划的？
老先生：我和老太婆两个人是来帮儿子选购房子的，打算出租。
解说词：与集体购房相比集体签约则更多的从购房者的权益出发赢得权益。
同期声：我们觉得可能个人的力量太单薄，这样就觉得应该找一些人，然后把买这个房子的业主聚在一起，可能力量就大一点，开发商可能会把我们当回事。
解说词：2001年10月30日共有37名参加集体签约的购房者，分别与开发商签定了购房合同和内容一致的补充协议。
同期声：集体签约，这只是大家联合起来的一个形式，但是不能把它看成是满足自己所有条件的这么一个工具。
同期声：我觉得就是参加集体签约的人，要保证一个比较好的心态，就是说首先你不要认为，我们集体签约，我们集体很多人跟开发商去谈一个合同，所提出的条件开发商都能够全部答应，这是不可能的，因为谈判吗？毕竟互相要有互让。
解说词：除了集体购房，另一个集体也在行动那就是集体装修。尽管他们原本互不相识，也不住在同一小区，但通过网上的交流，他们还是有了共同参加集体装修的念头，
同期声：我们不是盲目的，我们自己有一个价格，我们也到市场看，只是没时间去一家一户的做比较，
解说词：俗话说，众人拾柴火焰高，集体装修不仅使业主们节省了装修花费，而且业主们把他们多方请教来的经验汇聚在一起，也给彼此带来了很多方便。
主持人：我们可以看到以集体的名义这种方式，可以说是充实在房地产这种买卖过程当中购买活动中的各个环境里面，不过也应了咱们中国那句老话"团结就是力量"可是说起来，购房、装修等等的这些活动都是个性化的事情，可大家现在为什么会热衷于过一种集体的生活呢？
李先生：其实它的出现是有它的背景因素的，因为目前在房地产市场中，购房人他是一个被动的群体，所以很多人聚集起来，希望能够借鉴大家的这个团体的这种观点，在防止自己在买房、或者装修或者收房过程中出现其占行为，自己蒙受损失。
主持人：这种聚集效应真的能够解决很多问题吗？
李先生：在目前这个阶段确实能够解决一些问题，比如说他们可以使发展商让步，可以使一些装修公司减低一些价钱。
主持人：会成为一种趋势吗？
李先生：在2003年我想它会成为一种趋势，在中国各地的大城市，包括一些中小城市，现在都出现了这种苗头，但是作为一种过渡性的现象，从长远来看它可能不会成为趋势。
主持人：下面在来关注2002最有争议的焦点"面积",房屋面积到底应该以什么为准，究竟哪些面积应该计入公摊，面积为什么有时会涨水？有时还会缩水？就在大家都为面积而争论不休时，北京有一家房地产商提出以套内使用面积来结算房价，在业界引起了广泛关注，它成了2002年最有争议的焦点。
解说词：4月9日，北京的一家房地产项目——锋尚国际公寓向社会公开宣布，在房屋销售过程中将以套为单位计算房价款，以套内使用面积作为房价款结算依据。也就是说，他们要用套内使用面积来卖房。
同期声：使用面积有一个好处是什么呢？就是很简单，直观明了，大家用尺子一量你就可以知道你这个上没上当，有没有被人骗。
解说词：由于在目前所采用的商品房买卖合同示范文本里面，只是规定了三种结算方式，一种是按套或单元，另外就是按套内建筑面积或者建筑面积，因此北京锋尚国际公寓与买房人之间利用套内使用面积结算房款的有关约定是通过补充协议来完成的。
同期声：这样既不违反法律，也不违反现有的规章制度，从而保护双方的这种买卖权益。
同期声：货真价实，我自己的面积我也知道是多少，然后买这个东西心里就很放心
同期声：这只是一个计算方法的问题，显然你用建筑面积它的一平方米多少钱和使用面积它卖多少钱是不一样的，实际上不管哪种说法它只要计算方法清楚了它就是一样的。
同期声：我想这种办法应该讲还是一种比较好的办法，就是大家在以后这个入住的过程中就不太容易有差异，或者有争议，应该说这种办法是对谁最有利的？我觉得还是开发商。
主持人：按照使用面积来卖房子，在2002年的房地产世可以说是打破兼并之举，那么去年重庆市就以地方法规的形势，对此作出了明确的要求，李先生，您觉得按照使用面积老百姓就可以真的省心了吗？
李先生：其实不是，按使用面积，按套面积，以及按照建筑面积来卖房子,老百姓所得买房的面积都是相同的。打个比喻说，一个人的体重，假设它是70公斤，我也可以说他是140斤，只是剂量单位不同，但是老百落得的产品都是相同的。 不同的销售面积包括使用面积，以及包括内建筑面积和建筑面积他们之间有明确的换算依据，过去建设部以及各城市的房地产管理部门都出台过相应的规定，特别是在今年的5月1号，建设部颁布的关于这个房地产的建筑面积的计算与房屋权属的办法又对此计算依据，特别是公共部分应分摊的面积进行了明确的规定所以目前购房人基本上按照使用面积，还是套内建筑面积，该是按建筑面积购房都大可以放心。
主持人：也就是说，这个政策法规比起旧的来说，更具体更细化了。最后我们来关注的是2002年业内最流行的做法，拍卖，在2002年，土地拍卖、烂尾楼拍卖，房产拍卖，网上拍卖、二手房拍卖，商铺拍卖这些不同的叫法，使拍卖成为这一年房地产市场做活跃的交易
业内最流行的做法——土地土地\房产拍卖
解说词：2002年3月14日上午10点钟左右,一个牵动;各地开发商极大注意力的悬念终于破解了，北京市首次大宗国有土地的公开招标结果，多少有些出人意料，一个在北京占尽天时地利的四十八万平米的国有土地的开发权花落一家并不具备人和优势的南方开发商手中。
同期声：北京我们是完全没有熟人，我们来北京这个规划局的这个门在哪里，这个经委门在哪里，我们都不知道，如果没有这次招标，我可能二年或三年都拿不到地，
同期声：对这种经营型用地，必须公开招标拍卖，要加强土地市场管理，政府对土地要进行控制，要计划的供应土地，尤其是通过这种公开的交易来供应土地。
解说词：土地拍卖已落下帷幕，而在此之前的北京首次房屋拍卖更是让人记忆犹新，2001年12月15日上午10点10分，现代城房屋拍卖正式开始，首先拍卖的是142.85平米的三室两厅公寓，起拍不到一分钟价格便突破了一百万，最终979号竞买者以176.8万元竞拍成功，第二套266平米的复室公寓起拍后不久就有人直接叫到了80万元，随后又叫到了250万元，最终在此起彼伏的叫价声中以362万元的价格落锤，目前投资商铺已经成为京城房地产投资的新热点，去年年底，在北京CBD核心位置举行了一场房地产商铺拍卖会，被拍的商铺位于北京的黄金地段，与北京中央商务区相邻，面积为363平方米的商铺，最终以1070万的价格成。
同期声：商铺和住宅相比更适合拍卖，最近找我谈（商铺拍卖）的都非常多，而且项目都非常大。
(演播室部分:)
主持人：2002年房地产市场真是很热闹，咱们可以看到很多的招标，有很多的拍卖活动，不过您认为它是一种营销手段，还是一种宣传方式，还是会有可能成为未来的一种趋势？
李先生：其实在2002年从土地上来看，政府规定了土地必须进行公开招标，单位也有一部分房产进行了拍卖，比如说一些商铺进行了公开拍卖，这种拍卖的行为我们更把它看成是一种宣传手段，它可以极大的促进这种项目的知名度的提升，同时也是目前新的一种营销手段。
主持人：它有可能大家以后都会效仿，因为这种方式很好，宣传效果很好，而且取得了一定的商业效益。会成为趋势吗？
李先生：营销手段要不断的创新，如果是成为一种趋势，它的意义就失去了，所以从2003年角度上来讲，可能还有一部分项目会更风进行拍卖，但是我想它不会成为市场的主流形式。
主持人：物以稀为贵这句话还是得到应验了。今天咱们在这从小户型开始，谈了很多内容，到现在谈到这个拍卖，谈到这个土地的招标，如果说让您对整个2002年整个房地产市场的情况进行一下总结的话，您会怎么来看这个市场？
李先生：其实从回顾2002年整个市场来说，从目前来看购房人在2002年所表现出来的购房成熟度，比2001年和以前都要成熟很多，开发商在操作过程中也非常规范，所以我自己感觉，在整个2002年的这个市场的回顾上来讲，我觉得2002年可以说市场进一步规范的一年。
主持人：好的，谢谢李先生。当我们回顾2002年的时候，我的脚步已经迈在2003年了，每当年度交替的时候，我们的回眸都是为了更多的前瞻，记得一年以前，在2002年的年初，我们曾经在回眸2001年的房地产热点之后，我们在这里道了一句"2002年中国房地产一路走好"，一年以后的今年，我们又在这里细说了2002年中国房地产业所走的路，同时也让我们在这里再一次说一声2003年中国房地产一路走好。好了，今天的节目就到这里，感谢您的收看，中国房产报道关注我们的生存空间，守望我们共同的家园，让我们再次向观众朋友再见。
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