主持人：在老百姓印象中，房地产开发商都是财大气粗的形象。而实际上，几百万，甚至上千万的资金对于一个房地产项目来说可能只是杯水车薪，因此除自有资金外，其它大部分的开发资金要靠开发商通过各种渠道来筹集。从1990年初中国房地产市场启动以来，银行贷款一直是房地产开发商最主要的资金来源。
解说：在2001年上半年房地产开发的资金来源中，据估算（上饼图）开发商自有资金、银行贷款和房屋预售回款分别占开发总投资的28%、25%和45%。而在同年6月，中国人民银行发出的《关于规范住房金融业务的通知》使这种三足鼎立式的传统融资结构发生了变化。《通知》规定："借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶，高层住宅完成总投资的三分之二"，通过对买房人贷款的限制，约束了开发商的销售行为，让预售房屋回款的速度大打折扣；同时，《通知》还对贷款发放条件做出了更严格的限制，又使开发商获得贷款的门槛变得越来越高。开发商们靠着"一张图纸卖楼花"的幸福时光已经一去不复返了。
采访：伟业顾问投资部总经理 赵昂：0721-1010央行对商业银行发放的这种房地产贷款限制是比较严的，那么他们（开发商）取得这种融资的可能性就会非常小，仅限于一些大型的开发商，他们可能能够获得银行的资金支持，小型的，尤其是单一的项目的开发商很难取得资金的支持。
今典集团董事长 张宝全：6266-0601房地产行业应该说是一个资金非常密集的行业，房地产如果没有一个金融的支持的话，可以说这个行业很难很好地发展0615应该说融资目前是一个非常严峻的，也是非常困难的问题。
解说：根据国家经贸委公布的2002年前三季度的数字，（上饼图）全国房地产开发完成投资5931.7亿元。据专家介绍，在目前的房地产投资中，开发商的自有资金比例一般都不超过30%。这样算来，其中近4200亿元的巨额资金要靠开发商通过各种渠道来筹集。于是，在银行贷款和预售房回款这两个传统的融资渠道门槛越来越高的情况下，开发商们自然把注意力放在了寻找新的资金来源上。
采访：华新国际总裁 卢铿：6766-2711现在筹集资金也需要多渠道，企业发展的速度加快之后吧，在不同阶段，对不同的项目需要研究不同的筹资方式，当然会关注投资途径的多元化了。
今典集团董事长 张宝全：6266-0654现在老百姓也需要金融投资工具，房地产更需要金融投资工具，这个工具它可以根据不同的情况来进行资金和房地产的交流，而这种交流它完全可以是市场化的。
解说：2002年7月18日，《信托投资公司资金信托管理暂行办法》正式实施，传统金融市场的四大主力市场之一信托市场随之启动，很快一系列资金信托计划就开始在各地热卖，特别是像"上海国投大厦建设项目"，"北京CBD土地开发项目资金信托计划"等房地产"主题"的信托计划卖得热火朝天，让不少开发商把目光投向了这笔刚刚启动的"热钱"。
采访：北国投CBD信托计划策划总监 江方：0721-2850目前从我们，我们知道的情况来说，确实有一些房地产商也好，找上门来，也就是说他意识到信托这种方式确实能够给他提供这样一个（融资）工具。
伟业顾问投资部总经理 赵昂：0721-1058未来的信托投资资金很主要的一个方向应该是房地产行业，那么房地产在现阶段应该也会马上出现这种纯的地产方面的投资信托计划。
解说：就目前的情况来看，信托对于房地产业的吸引力主要集中在两个方面：首先，现在推出的信托产品大都是资金信托，即信托公司接受委托人的资金，然后进行管理和运用，而这个"资金"，正好和房地产企业的需求相吻合；其次，（上字幕）信托和银行、证券、保险同为金融市场的四大支柱，但相比而言信托这种金融手段的运用方式更多，更灵活。
采访：北国投CBD信托计划策划总监 江方：0721-2050现在我们国家的金融市场上，它（信托）应该是唯一一个能够在货币市场、资本市场，包括产业投资，还有一些主要市场当中能够灵活运用的这么一种金融手段。
解说：不过据了解，目前对于信托，房地产商大多还只停留在关注的层面上。对房地产业来说，发售信托计划是不是一个好的融资渠道，毕竟还得靠实践的验证。而且就目前的情况来说，不少业内人士都认为通过信托渠道融资的时机尚不成熟。
采访：伟业顾问投资部总经理 赵昂：0721-1435信托公司是今年3月份以后，人民银行才重新核发牌照的，那么这些投资公司他们自己的专业力量，专业技术人员是很薄弱的，他很难去控制一个项目的风险，房地产开发商一定要通过一种其它渠道提供给他们更为安全的保障，比如说银行的担保，如果没有这些东西的话，那这个信托是很难发行的，不是说老百姓不认可，而是信托公司本身不敢接这样的项目。
今典集团董事长 张宝全：6266-1117信托资金我觉得目前市场化还略微少一点，因为它对民众的介入有一定的保障性，而且不能在市场的整体角度对房地产行业进行金融支撑，它往往就是对一些特殊项目或者专项项目，或者综合项目等等进行一定的支持。
解说：在信托投资之后，另一种属于信托范畴的融资渠道也呼之欲出，这就是产业投资基金。投资基金包括两种，一种是我们所熟悉的证券投资基金，另一种就是产业投资基金。但是，由于我国规范产业投资基金的《投资基金法》尚未出台，因此在目前的金融市场中，真正的产业投资基金还没有露面。不过专家认为，我国已经具备了发展产业投资基金的条件。
采访：北京世纪华夏资产管理公司 董事总经理 吴海滨：2310首先大众的金融资产已经具有一定的规模，这是一个核心的土壤，2330第二点的话，就是说中国加入WTO以后，有关的现实，外资进入中国只是个时间的问题，所以无论是银行、保险公司，还是基金公司进入中国，那么它进来以后，会带来国外先进的经验，所以我觉得首先从大环境和我们的基本土壤是具备这个条件。
人大公共管理学院教授 叶剑平：6789-1048从国际的经济形势来说，就是中国发展的很快，前景也是非常好，所以投资基金毫无疑问就看好这块市场。应该来说，只要看好的话，那么这样一个市场应该能发展起来的。
解说：与此同时，在适宜的土壤和环境的滋润下，一些颇具实力的类基金式投资公司应运而生，他们通过实践总结经验、不断完善，等待国家立法后就可占得先机。
采访：北京世纪华夏资产管理公司 董事总经理 吴海滨：一种渠道就是说由股东投现金来持有现成的物业，就是收益形的物业，比较良好的物业，这样产业基金法出台以后，它符合国家有关的法律，可以变更成基金管理公司；那么还有一种形式的话，就是股东以现成的物业投资，收益形的物业为主，再投入现金，形成这样的一种管理，具有信托性质和这种概念的投资公司或者资产管理公司，在未来国家立法以后，像这样的公司可以转型到不动产信托投资基金公司。
解说：而对于未曾谋面的产业投资基金，开发商们也寄予了良好的希望。
采访：今典集团董事长 张宝全：6266-1049房地产投资基金应该说比目前的信托资金我觉得可能更好，因为房地产投资基金的市场行为可能会更多一些，而且确实聚集了许多投资专家。
金地董事长：3319投资基金显然是房地产发展的一个重要趋势，3340我相信这个市场有非常好的前景，包括金地将来也会利用和使用这部分投资基金的资金来运做。
主持人：实际上，房地产融资渠道的逐步规范和拓展，这也和许多投资人的利益息息相关。比如说，我有十万块钱，这笔钱不一定能买到一套商品房，但是通过像信托资金、投资基金等各种形式的投资渠道，就可以把它投资于房地产建设，来换取相应的投资回报。相信在投资者和开发商两种需求的推动下，随着关于房地产金融的新政策法规不断出台和完善，房地产融资将会有更为广阔的前景。
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