主持人：近一段时间以来，在一些大城市的楼市上，众多投资者纷纷将目光投向了“社区商铺”，而且这股热潮似乎还有愈演愈烈之势。与此同时许多开发商在楼盘销售之初，就早早地打出了商铺招租或者出售的牌子。今天就让我们一起来关注一下社区商铺投资热。
解说：据统计，在北京2002年新开盘的商品房项目中，100%的项目都兴建或者专门划出了社区的商业用房，也就是俗称的社区商铺，其中近一半项目的商铺面积超过了社区总体面积的10%以上。而投资者对于商铺的投资也是热情高涨，许多社区商铺往往只需要几天的时间就被抢购一空。在上海，有关部门统计表明，仅2001年到2002年6月不到两年的时间，上海社区新建商铺面积已经达到住宅总量的30%，与此同时，从今年1月到6月，商铺的价格涨幅也已超过了20%。投资商铺在上海已成为了一种潮流。
同期：投资者 现在我身边很多朋友都在上海投资商铺。
业务员 现在最抢手的是什么样的？小的商铺，越小的越抢手。地段呢？不管是哪个地段，只要是住的居民比较有钱，他们喜欢这一类的地段，在住宅区。
解说：如果说北京、上海商铺投资的热潮还是近一段时间刚刚兴起的话，那么在广州这股热潮则要追述到几年前。
同期：万科 周昆 2422 广州在没有新的大型社区发展之前，老城区和郊区都有这种（社区）商铺，比如四层的楼房沿街的一层一定开的是商铺。
伟业顾问 杨泓 0600在广州深圳比较好的地段的商铺，它的售价要高于同地段居住类物业大概3—5倍，这样的一个售价目前在北京还没有达到，从价格这个侧面也能反映出来在南方尤其是沿海比较发达的城市，它的商铺投资的热度要高于北京的投资的。
解说：不仅是北京、上海和广州、深圳。近来，在成都、杭州等城市也不同程度地出现了商铺热销的势头。这些表明：社区商铺已经成为众多投资者继住宅后，关注的又一个新的投资热点。有关人士指出，社区商铺热产生的一个原因是社区对商业业态的需求。在90年代初房屋买卖真正进入市场后，住宅由房地产商根据市场需求开发兴建，而社区内的商业类物业则由政府相关部门统一规划，可见住宅与社区商业的发展从房地产行业刚一兴起就产生了差异。
同期：伟业顾问 杨泓0355到90年代末2000年左右，这个时间出现了这个差值最大的情况，所以出现了很多社区配套不够，居民住进来了，但买东西没法解决。所以是商铺热兴起的主要原因，确实有这方面的需求而没有这方面的供应。
解说：有了需求必然产生与之匹配的供应，而对比纯住宅，商铺的开发也使开发商有更多的利润空间，因此，开发商的积极性也被调动了起来。
同期：万科 周昆 0919 （社区里）纯商业街商铺大概有一万二平方米2836 在中间我们发现商铺的投资回报率有时都超过住宅。
解说：另外还有一个不可忽视的原因，恰恰是商铺立足于社区本身的一系列得天独厚的条件。
同期：超市发连锁店 张缨 2418关键是我们认为社区商铺有非常成熟稳定的消费群。2300普通超市面积在1000－2000平方米左右，这种规模的超市周围居民人口在周围1公里之内，有一万户左右能够支撑这样一个超市的客流。
解说：社区里稳定的客流意味着相对稳定的消费水准和相关利润，这对投资者来说则意味着投资风险的降低。而社区商铺另一个诱人之处是，与城市中心地带甲级商业街区同等面积的商铺比较，其租售价格一般要底50%以上。
同期：万科 周昆 城市甲级地段的商业的租金相当贵呀。而且不一定有那么好的客源。
解说：而且从社区商铺适合投资的行业来看，往往集中在餐饮、美容美发、洗衣、冲晒相片等与百姓生活息息相关的行业，这些行业要求从业人员的专业水平，技术含量不是很高，让许多有精力和财力的中小投资者从中看到了真正的希望。
主持人：在片子里我们看到，社区商铺再也不是以前我们记忆中，家门口简陋的小卖部了，如今它在功能和服务上也正向着多元化的方向发展，逐步达到和居民的日常生活以及休闲娱乐结合在一起的目标。但社区商铺终究是一个社区的配套设施，它还是服务于社区、服务于业主的，因此它的作用只能是锦上添花，而不能喧宾夺主。作为一种新兴的投资渠道，在租用或者购买社区商铺的过程中，有些问题还是需要注意的，在这里我给您再做个介绍。
解说：（字幕）商铺的种类
通常我们说的社区商铺包括底商、独立商铺两种形式。底商就是将住宅的底层或低层作为商业用房的商铺。独立商铺就是商业上面没有居住类或者办公类的项目，而仅仅是单层或双层商业类建筑。虽然底商和独立商铺在租售等环节上没有明显的区别，但作为底商投资您还需在所从事的行业上把把关。如北京市为了保证上层住户的居住品质，禁止底商从事餐饮、桑拿、网吧和按摩等行业。而对于社区商铺基本没有太多的限制，所以投资者可以随意选择自己能够胜任的方式、业态经营。但还有一些具体的细节提醒您注意。
（字幕）投资商铺要注意：1、市场因素
解说：您需要首先了解，商铺所在地区商业发展程度，要注意社区内已有商铺的经营状况，是否对您今后的发展有潜在竞争。同时还要充分了解社区中居民的消费水平以及消费习惯，给自己的商铺找准目标客户群，这样在做商铺的投资计划时，才可能“对症下药”。
2、资金因素
解说：在您投资前，要对照将要投资商铺的价格、面积，做好相应的贷款计划。此外，还需留有一部分资金，用在商铺前期装修等方面的投入。在整个投资的过程中，您一定要保持比较冷静的心态，准确估计自己的经济实力，切不可跟着别人盲目投资，“量体裁衣”才是最关键的。
3、社区里的“软硬环境”
解说：所谓“软环境”的考虑，就是投资计划设计之初，您要和开发商了解今后社区内商业设施，以及其他配套设施的规划情况，保证您的投资行为有一个比较稳定的外部环境。“硬环境”是指您投资的商铺本身的面积、层高是不是符合营业要求，门口的停车位是否充足等等。这些因素的优劣直接关系到商铺品质的高低，也是您的商铺是否拥有保值、升值潜力的决定因素。另外您还要注意商铺投资尽量避免形式的单一，要在竞争中取胜，一定要追求独特性，重视商业氛围的营造。
主持人：说了这么多社区商铺投资的话题，相信您对这里面的一些门道也摸得差不多了，但是投资商铺和我们通常投资住宅相比，在手续上还是有一些不一样的地方，比如商铺的土地出让年限只有40年；商业性贷款也有限制，最多只能贷总价的60%，必须十年内还清；物业管理方面也存在许多特殊的要求。这些您还得多留神！
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