主持人：和其他商品一样，当房屋也具有了商品的属性，那么商品房出现滞销、空置，同样也是不可避免的，据国家统计局发布的数据显示，2000年全国施工面积48304.93万平方米，其中，新开工面积23335.33万平方米，竣工面积18948.45万平方米，销售面积15136.89万平方米，未销售面积达3811万平方米，出现了一些空置，为此，财政部、国家税务总局先后出台了一系列的税收优惠政策，全国各大中小城市为积极消化、盘活空置商品房也推出了一些好的办法，最近我们栏目城市之间的记者南下广西北海，北上山东青岛，带回来了几个比较成功的盘活案例，让我们一起来看一看。
北海
解说：第一次踏上北海的土地，除了扑面而来的海风，还有这些让你无法不去关注的，林立城市中的近107万平方米的空置楼房，仅在这条横穿市中心，长约22公里的主干道的两旁，就有几十万平米尚未完工但已搁置多年的空置楼，它们在十年前曾经承载过房地产开发热潮中一些人的梦想，然而今天它们为这座城市留下的却是一座座不能进驻却影响市容的闲置工程，而如何消化盘活这100多万平米的空置项目，也就成为摆在北海市政府面前最大的难题。
同期：（邹文——北海市房地产交易中心主任）
在2000年的时候为了解决咱们北海市房地产一系列问题盘活房地产，专门出台了盘活房地产的工作方案。对房地产市场实行宏观控制，对新开工的房地产开发项目严格审批，控制增量消化存量。
解说：首先北海市出台了积压商品房产权确认办法，同时协调金融部门加大对个人住房按揭贷款的力度，拓宽市场融资渠道，并且实行了购房入户政策，鼓励外地人前来北海购房，为了方便外地人在购房时，享受银行按揭贷款，还特别成立了住房置业担保公司。
同期：（李华斌——北海市住房置业担保服务有限公司总经理）
从９９年下半年到今年上半年这一段时间里面，我们整个担保公司办理了担保贷款总额是一个亿，这中间总共办理的户数大概是一千户，这里面其中有１５７户是外地人，外地人的贷款的总额就达到了１７７０多万。
解说：同时，为了加快盘活项目的速度，政府相关部门在提高办事的效率的同时，相应对一部分费用实行了减免。
同期：（邹文——-北海市房地产交易中心主任）
在收费问题上除了国家房地产的税收优惠政策以外，凡涉及到我们有关部门的各项行政事业收费一律减半收取等等一系列的政策措施。
解说：同时为了推动盘活空置房的进程，北海市政府还鼓励房地产开发企业之间可以采取联合、股份、资产重组等多种形式、整合优势资源盘活空置房屋。我们现在看到的这个热闹的商场，就在一年前还是个杂草丛生，空置近六年的项目。
同期：（张一明——北海实业开发有限公司）9214/00/20/26
这个商场现在叫时代广场，原来的名字叫北海商城，因为它停工了有六七年，所以这个一直是围墙围着，（当初）跟谁说它能成为商场都不太相信。
解说：原来的时代广场定位是一座18层的写字楼，和一个大型商场，建筑面积近5万平方米，位于北海的市中心，随着北海市政府盘活空置房政策的出台，让经商多年的张一明，敏锐的看出了这其中的商机，他充分利用了政府推出的可以采取联合、资产重组等政策，邀请了有较强实力的中国电信公司加盟时代广场的开发盘活，并对时代广场重新作了市场定位。
同期：（张一明——北海实业开发有限公司）0826B00/26/59
把这个１８层的住宅楼，定位不光是作为简单的住宅也是一个商住，还可以做办公用，还有这个三万平米的商场，我们也做了一个分析，因为北海人可能愿意买商铺，所以我们就是基本上在一楼规划的是步行街似的，就是每一个商铺都是独立的，另外都有玻璃的隔断，就是把商铺引进了商场，这是一个业态的变化。
解说：按照张一明的重新规划，未来的时代广场，虽然被分割成了相对独立的商铺，但统一进行了区位划分，一个集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮为一体的具有人性化的宽松舒适的全新的购物环境将取代一个多年的空置楼盘。当然这一切的实现都离不开银行的极大支持。
同期：（张达明—中国银行北海分行副行长）
我们银行对这个开发商盘活房地产这块，我们想采取这种捆绑式的，就是连公司贷款和零售贷款捆绑起来，先由公司贷款进入，给他进行完善这些楼盘，然后就采取这个零售贷款跟进这个办法来进行对开发商的支持。
解说：银行资金的支持，再加上对项目准确的重新定位，时代广场的盘活工程很快启动，从2001年3月起在短短的七个月时间里，全部完成了内外部装修和配套设施的完善。
同期：（李华彬——北海实业副总经理）
当时我们第一次开盘时代广场１７个铺面的时候啊，就造成了有一百多个人来竞标，而且整个楼应该说我们通过销售只用了一个多月时间吧，全部销售完成。
同期：（购房人）
这个一楼二楼全部七天抢购一空，全部都卖了。看到这个是块宝地啊，银行（按揭贷款）的支持，我们想做生意啊，生意越做越大。
解说：截止到目前为止，北海市在不到两年的时间，已经盘活消化空置商品房32万平方米，占全市空置商品房面积总量的30%。
青岛
解说：现在让我们再把目光从广西的北海转到山东的青岛，同样，作为东部沿海重要的经济中心城市，青岛也没能躲过上个世纪90年代房地产开发热潮的冲击。我们现在看到的这个商品房小区是1995年兴建的，总建筑面积13万平方米，1760套住宅，然而当97年竣工时，正赶上青岛房地产市场走向低迷，加上本身的地理位置又不理想，直到1999年底，还有700多套房子没有卖出去，造成了积压。
同期：青岛新园房地产盛总：
自从1999年底和2000年初政府采取了一系列处置积压房的政策，使我们在2000年的时候把积压房全部消化掉，它的主要政策有，第一个就是对棚户区改造或者道桥附近住户的改造异地搬迁住户，从原异地搬迁的给予优惠政策，所以一大部分拆迁户选择了上这儿来居住，使这个房子得以消化。
解说：青岛的房地产开发热源于1993年前后，由于沿海优势，景色秀丽、气候宜人，大量外来开发商纷纷涌入青岛，曾一度使青岛的商品房供应量远远大于有效需求，到1999年全市空置商品房已达176万平方米，有29个工程烂尾，给青岛的经济带来了负面影响，为了有效消化空置房，青岛市专门从建委、规划、房管、地税、物价、银行、法院等部门抽调人员成立了处置积压房地产办公室，采用责任落实到人的原则，用他们的话讲就是谁家的孩子谁来抱。
同期：青岛市城市建设综合开发管理办公室主任 刘安：
这个建设单位确实是这个没有能力在进行开发的话，那这样这个责任人那就要想办法，来帮助他找这个合作的伙伴，也就是说我们口头上讲的找婆家，帮助他找婆家，这个以求能够有新的，有实力的这个建筑单位来接手这个工程，达到这个重新复工的目的。
解说：青岛是一座老城，有一大批危房、旧房，空置房则提供了可靠的房源，这样青岛市首先把消化空置房和危房改造相结合，允许开发商带房参与危房改造，将空置房转化为拆迁安置用房。
同期：青岛市城市建设综合开发管理办公室主任 刘安：
我们就在这个有空置房比较大的一些开发企业，作为这个棚户拆迁，解决棚户区居民住房的一个房源，只要你要异地搬迁我就在这个优惠政策上给这个居民的这个补贴上就适当的提高档次。
解说：由于空置房大部分都是前些年开发建设的，当时的规划和设计往往存在一些缺陷，针对这种情况，青岛市出台政策，允许空置房项目，调整原来的规划设计或者修改建筑设计，改变房屋的用途，使一些空置房最大限度地适应了现在的市场需求。
同期：开发商：
比如增添了一些新的设施，把户型做了一些改善，我们根据市场的要求和建设部的建设的规定，由原来的普通装修建设成为一个精装修，增添了一些高档的设施。我们预计根据青岛市２００８年奥运会在青岛召开，根据青岛市的市场情况，我们预测市场销售情况会良好。
解说：此外，青岛市一方面对空置房项目的土地出让金、综合开发费、市政配套费等政府规费上实行减免的扶持政策，另一方面，对购买空置房的购房者也在税费上给予了优惠。
同期：青岛市房地产交易中心负责人 岳乃福：
就是对空置的商品房实行了一个税的优惠政策，什么规定？就是凡是９８年６月１号以前竣工验收的房屋到现在仍然还没有出售的，如果你现在产生交易行为，整个的房地产交易契税全部减免。
解说：青岛市对于商品房的开发建设还实行了总量控制，对已有2个以上开发项目和一万平方米空置房的开发商，要求尽快处置空置房，不允许报批新的开发项目。
同期：青岛市城市建设综合开发管理办公室主任 刘安：
通过９９年开始到２０００年的下半年这个处置工作的进展是比较快的，基本上完成了总量的７０％，从２０００年下半年到现在，随着市场形势的好转，现在这些处置都已经由政府的主动协调转向了市场的自行调解，现在已经完成了停滞工程总量的８０％。从目前的苗头来看，势头来看，年底之前估计大规模，或者说绝大部分停滞的或者空置的房子都能够得到处置。
相关链接
1、厦门以政策推动空置房消化
厦门市自对销售“空置房”免征营业税以来，该市141家符合税收优惠政策的地产企业共销售空置房346万平方米，该项销售收入近6亿元，减免营业税达到3000多万元。
1999年，厦门地税局根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策问题的通知》精神，出台了销售空置房的税收优惠政策。规定在2000年底前免征营业税，同时，城市维护建设税、教育费附加，基础设施附加费、社会事业发展费也随同营业税一并免征。
2、河南省采取措施消化空置房
近日，从河南省建设部门了解到，按照国家有关精神，河南省将执行房产税费新的调整政策，以期通过这些优惠政策消化空置房。
据了解，新的房产税费政策规定，１９９８年６月３０日前建成但目前尚未售出的商品房，可延长到２００２年１２月３１日免交营业税和房产契税；对销售１９９８年６月３０日前建成的别墅、度假村等空置商品房，要从今年起恢复征收营业税、房产契税；３年前建成的商品房、写字楼，在今年１月１日起至２００２年１２月３１日期间销售的，免征营业税和房产契税；对销售１９９８年６月３０日前建成的商品房、写字楼和住房（不含别墅、度假村），免征各种行政事业性收费。
3、南京，买房减税
据介绍，凡房地产开发商按规定立项，竣工后由质量监督部门验收合格、取得工程质量合格以上等级证书的商品房，如果造成空置，南京市民在城区购买的这类商品房可以减免契税，现已售出近千套，共15万多平方米，免去购房者契税1000余万元。
4、上海，只降不升
上海采取降价销售的方略，物价局公布《空置商品住房降价备案表》，企业应明确标价开展销售，只能降低，不能以任何理由提高。并配合高校扩招提出了“盖公寓楼、购空置房、改旧校舍、建学生村”的思路和相关优惠政策，减少了空置房。2000年上海实现了房地产的销售面积（1326.64万平方米）大于竣工面积（1312.24万平方米），成为国内房地产交易最火爆的城市，拉动了空置房的销售。
5、宁波，政策落实
宁波市把消除空置房作为重点工作来抓，采取一系列措施。加快市政建设和旧城改造，通过拆迁安置解决空置房；推行自选安置、货币安置、直接安置相结合的“三安置”政策；利用空置房解决教职工住房困难；清理不合理收费，降低和减免有关税费，对部分空置房实行限价和竞价销售；推行购房入户的政策，购房超过一定的数量，可解决入户问题；控制土地出让，调整开发结构；提高住宅整体措施，调动购房积极性；加大金融对住房的支持力度。这些有利的措施，加速了空置房的消化。
6、天津，合理供需
据国家统计局提供数字显示，今年天津市商品房空置面积下降，住宅市场供应趋向合理。天津市商品房上市量中，70％的建筑每平方米在3000元以下，基本适合天津市居民购买能力。年商品房供应量都在百万平方米以上，满足了不同消费者需求，地区分布也趋于平衡，按销售比例计算，天津也成为销售给个人面积较多的省市之一。
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