北 京
主持人：说起家庭投资理财，过去主要是储蓄、股票、国债等方式，但近几年银行的储蓄利率下调，股市的持续走低，降低了人们在这方面的投资热情，然而，随着房地产市场的不断健全，以及房产保值、增值机会的增加，越来越多的消费者购房不再是为了满足自己的居住需要，而是为了进行投资，住房投资成为居民当家理财的投资渠道之一，同时，由于一个城市的经济、文化以及房地产市场发展的背景不同，对人们投资理念也会带来不同的影响，今天我们的城市之间节目，就带您到房产投资比较活跃的北京、上海、广州三个城市，看看那里的人们是如何进行房产投资的。
解说：北京的朱女士姐妹俩多年来一直从事商业贸易，工作不仅使她们有了一定的积蓄，而且也积累了丰富的投资经验。几年前，她们将目光转向了投资房产上，在北京的热点区域陆续购买了几套商住公寓。
同期：（朱女士）00/10/46有的是租出去做办公室，有的租出去做商业了，00/12/50总的来讲没有什么跌的，就是亏得太厉害的没有，基本上还是保值的，有些地方是升值的。
解说：在北京，像朱女士这样做房地产投资的人不在少数，由于北京独特的政治、文化、经济地位，云集了众多国内外驻京、驻华机构，大小公司，这为北京商住公寓市场提供了广阔的需求空间。另外在中国申奥成功、加入世贸组织、中关村改造加快、CBD总体规划出台等诸多利好因素的影响下，使市场投资热点主要集中在亚运村、中关村、CBD等地区，据统计，在北京2001年推出的55个公寓中，商住公寓项目至少在11个以上，总规模达到71万平方米。
解说：在北京，除了申奥、加入世贸组织等宏观利好消息的影响，近几年，随着信息产业的快速发展，涌现了许多广告、设计、策划、资讯等科技含量较高、知识密集型、工作独立性较强的中、小公司。这类公司对自身形象要求不高，工作时间不好掌握，比较希望选择可商可住的公寓，正是因为这种市场需求，使商住公寓被投资者看好
同期：（香江国际——高鹏）00/00/21在今年的5月25日和6月1日我们做的开盘认购，我们在这期间一共买了380来套房子，占了我们总共一期的80％，有相当一部分客户他购买房产的目的是为了投资。
00/02/36这些投资客户一类是我们北京本地的一些客户，这个群体占到了这个整个投资客户里面接近一半的比例，最多的客户一次买了13套，一部分自己用，另外一部分也为了将来出租。
解说：在北京，由于商住公寓的土地出让金、建安费和公摊面积都比写字楼低很多，又可以获得成数较高的按接贷款，因此商务公寓的投资成本远远低于写字楼，在同等利润条件下，商住公寓可以取得比较理想的投资回报。
同期：李中：投资回报为10-12年
上 海
解说：上海的严先生是一位生意人，多年的经商经验使他不容错过任何一个赚钱的良机，早就听说上海的商铺投资价值不小，于是，2002年 2月，严先生投资500万元买下了位于上海市枣阳路的四间商铺，并以每平方米3。2元的租金将商铺全部租了出去，这样，一年下来严先生的四个铺面就可以获得64万元的投资回报。
同期：我觉得蛮省心的，因为自己觉得没花什么力气，也没多少心思，没想到天上掉了馅饼了，现在我身边很多朋友都在上海投资商铺。
解说：像严先生这样投资商铺在上海已经成为一种潮流，据了解，上海的商铺投资热潮是从去年开始兴起的，2001年到2002年6月，上海社区里新建的商铺面积 万平方米，已经达到住宅总量的30%，今年从1月到6月短短的半年之间商铺的价格涨幅超过了20%。为此上房集团专门成立了上海最大的商铺投资公司，从2000年10月份开始做商铺投资代理业务，到现在他们已经办理投资业务 笔，租赁业务 项。
同期：很多沿海地区常年做生意以后，他们有什么想法呢，一铺旺三代，我有一个商铺我三代人的吃穿就解决了。
解说：在上海采访的时候，我们的记者恰巧赶上了一个商业房地产展示会，这里参加交易和展示的都是上海市新建和正在建设的商业铺面，记者在这里看到，商铺投资已经从高收入人群走向了普通百姓。
同期：市民 ： 想投资吗？我想
同期：业务员：现在抢手的是什么样的？小的商铺，越小越抢手。地段呢？不管是哪个地段，只要是住的居民比较有钱，他们喜欢这一类的地段，在住宅区。
同期：上海目前的商业街这一块已经饱和了，他的所有高端商业已经达到饱和，占用率已经达到80%以上，那么这一块投资价值不大，那么上海目前正在做投资的是住宅配套的这些社区商业，主要是这一块，以前被大家忽略了。
解说：由于城市的急速扩张，使一些新兴住宅区周边的商业配套先天不足，但同时也给这些地区的新建商铺带来了极大的发展空间，开发商在开发住宅项目的同时商铺可能只作为配套设施来投资建设，而对于它的利润回报却少有考虑，因而一般在定价上相对比较走低，这就给投资商铺带来一定的商机。
同期：现在就是房源少，买的人多，这个比例现在还不成比例，大约100个人中最多有5个人能买到，大多数人还是买不到商铺。
同期：上海市商业委员会：我们还编制了一个对上海市零售服务网点布局的一个指导意见，这个意见主要是介绍了一个在什么区域鼓励什么业态，限制什么业态的设计，如果你要买什么样的商铺你就可以有一个方向。
解说：上海奥林匹克花园是一个大型住宅区，依据规划小区内共建有108间商铺，每间商铺的面积大约都在100平方米左右，在出售之前，他们就根据小区居民的需要为这些商铺提前做了定位。
同期：我们首先考虑周遍有什么不足，首先我认为所有社区的文化氛围不足，文化的东西不够，所以我们先要把文化的东西提高一点，在设计的时候考虑了不同的功能，规定这个经营什么，不能改变，经营的内容不同，他的装修风格就不同我们帮这设计，帮着装修，然后由社会来经营。
广 州
解说：广州的肖先生是一家证券公司员工，收入虽然不低，但由于职业习惯总想做点投资，经过反复斟酌，还是觉得投资房产较为稳妥，于是前不久，在广州黄金地段买了一套一百一十平方米的商品房，刚刚布置完家具，就等客户上门了。
同期：肖先生：我这房子总价是８０万，８０万多一点吧，做八成按揭，从银行借，就借６４万，每个月的供款３７００，那么这个然后这个租金的，按照现在这种行情来说，应该是在五千，因为家具就五千块钱左右，那么我每个月还有一千块钱的盈余，还是挺不错的这种投资回报价值来说。
解说：一般而言，投资房产的方式无非有两种，一种是出租，一种是出售，在广州由于发展商都是现楼出售，房价上涨的空间已相当有限，所以买房增值后再出手已不太可能，而像肖先生这样买房用于出租的投资者却较为普遍，据统计，2001年，广州市各类房屋出租的面积达165。5万平方米，其中住宅面积为51。2万平方米，并且投资性置业已占到购房者的20%。
解说：目前在广州，大约有300万流动人口，其中有相当一部分人需要租住房屋，另外，广州还有一万多家外资企业，常住广州的外籍员工已超出3万人，他们享受着丰厚的住房补贴，对于高档住宅也有很大的需求，这些都给投资者提供了广阔的空间。
同期：一种是有利于出租的普通住宅，另一种是高档公寓，附近有学校，有其他的一些社区配套，那么这些地段出租还是比较好的，所以说在这个地段的市民选择这个方面的投资主要是出租给一些外来广州的，到广州来打工者，那么另一方面就是说选择一些像广州一些像比较高档的公寓写字楼，公寓住宅来进行投资，主要是瞄准外企的一些工作人员，那么他们在广州解决住房往往也是靠来出租这一块市场来解决他们的住房。
解说：在广州，人们对于投资住宅的面积，一般都是８０平方米左，主要是因为这类房子资金占用不多，市场需求大，出租比较容易，而且又有银行按揭支持，这样相对来说，投资风险较低，又可以有稳定的投资回报。
同期：广州的住宅的平均水平，如果在市区普通住宅，就算它８０平方米，两房一厅这样的算，它的租金幅度可以在一千块钱到三千块钱之间，那么主要是看社区的配套了，房屋内的装修了，和有没有家具，电器这些方面，可以有一千到三千块钱这么一个幅度。
解说：据测算，在广州市中心，一套高档住宅的租金平均每月是44元一平方米，也就是说一套100平方米的房子，月租金是4500元左右，市区的房价是每平方米7000元左右，扣除税金，买房出租的投资回报率约在6-8％之间。
主持人：看来，在全国房地产业发展比较快的几个大城市，房产投资已经成为人们家庭理财的一种主要方式，相信今后随着投资环境的改善，投资机会的增多，不管是投资住宅，还是商铺、公寓会有更多的投资者从中受益。
解说：据业内人士分析，今后随着北京商务公寓市场中新物业的不断增多，特别随着内销住宅品质的不断提高，内销住宅与商务公寓之间的差距正逐步缩小，大批预算较低的租户有可能从租住低档低质的外销公寓转向租住新建的高档内销外租住宅，这也使得投资商住公寓存在着一定的风险。
同期：金异国 ：全世界来的外地人士，他不买房，但是租很好的房子，这也是广州非常好的一种物业形态，那么为高级公寓服务的开发商也好，物业管理商也好，代理商也好，也有很好的回报，所以我想的话在广州这么一些形态，应该说都是把不动产货币化作为投资行为的，非常好的起点，也是广州房地产业，房地产市场今后发展的一个很好的方向。
同期：上海经济学专家 印教授： 我们现在的房地产市场发展主要还是住宅，商铺就是商业用房跟其它用房发展还是比较慢，从发展规模来看，今后也会像发达国家一样，像美国它就是居住用房跟非居住用房它的发展关系比例是52%跟48%的关系，基本上持平，我们现在差远了，我们现在的住宅占到70%到80%，外人为随着市场经济的发展，这个商铺包括文化教育、娱乐、卫生、休闲这些都会上去。
相关链接：是投资，就要有风险，房产投资也不例外，在此我们提醒您，房产投资将会面临以下风险。
1、流动性风险，由于投资于房地产中的资金流动性差，变现性较差，不像其他商品那样容易脱手，容易收回资金。并且存在不动产及买卖具有区域性的特性，作为房地产投资者必须注意流动性差变现性差所带来的风险。
2、购买力变化的风险，由于通货膨胀的影响，同样数量的货币所能购到的商品数量可能已远不如通货膨胀之前，会影响到人们对房地产的消费水平，即使房地产本身能保值，也会导致房地产投资者遭受一定的损失。
3、市场不充分性风险，由于许多房地产的交易和定价是在不公开的情况下进行的，人们往往对房地产交易过程中的许多细节不了解，如：房子的上下水管道存在问题，结构上有问题，电线负荷不够大等等。因此，投资者购入这种住宅，不管是自用，还是出租、出售，都要承受一定风险，甚至遭受很大损失。
4、自然风险，房地产投资还有可能承担的一种风险，就是自然灾害带来的地震、洪水、火灾等自然现象，这也会使投资者遭受损失。
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