主持人：自从国家出台允许公房上市交易的政策之后，二手房市场日趋活跃。以北京为例，2000年二手房交易成交1000多套，2001年达到6000套，而今年截止到目前二手房交易成交数量已经达到6700多套。由于二手房市场的不断扩大，对于那些想出售自己房子的老百姓来说，如何为自己的二手房定一个合理的价格一直倍受人们的关注。
解说：北京的卢先生想出售他在崇文门的一套两室一厅的房子，为了搞清房屋的价值，他找到了一家专业机构为他的房子作一个评估。
采访：二手房的评估是一个非常科学的、复杂的计算方法。它通过评估员，到实地考察各种信息、资料，回来以后经过市场比较法、成本法计算得出来的。
解说：卢先生的这套房子建于80年代初，南北朝向，位于九层，建筑面积61平米。对于这套房子的价格，评估师认为也可用比较简单方便的估算方法，即通过地理位置、折旧等主要影响因素来评估。
采访：影响二手房价格的因素有很多种，其中最主要的是该房产所在的地理位置。可选择该房产周围新建商品房的出售的平均价格，来作为自己这套房子出售的价格参考。
解说：卢先生的房子周围商品房平均价格为每平米7500元。以这个价格为基础，减去该房屋的折旧因素20%，户型因素5%和环境因素5%,得出的价格是每平米5250元；由于卢先生的房子楼层和朝向较好，因此需要在这个价格上再分别加上1%和3%，由此计算出卢先生的房子价格为每平米5550元，再乘以房屋建筑面积61平米，最后得出房屋总价为338550元。
采访：计算二手房价格的时候要考虑到房屋的折旧，（通常）房屋的年折旧率是-1%。假如一处房产已建成了10年，它周围的商品房的平均出售价格为6000元每平米，那么这个二手房的折旧价格就应该是6000减去它的10%，也就是即每平米5400元。
解说：其他价格因素通常这样计算。房屋的户型调节系数为-1%至-5%。小区的环境调节系数为-1%至-5%。房屋的朝向调节系数：南北朝向为3%；南或东南朝向为2%；东或西南朝向为0；北或东北朝向为-1%；东西或西北朝向为-2%；西朝向为-3%。楼层调节系数分为无电梯楼层和有电梯楼层两种，无电梯楼层调节系数：一层和顶层为-2%；二层和五层为0；三、四层为1%。有电梯楼层调节系数：一层和顶层为-2%；二层和三层为-1%；四、五层为0；六层及六层以上为1%；半地下室楼层调节系数为-15%。
解说：但在现实中，评估价并不等于最终的成交价。因为从大量的二手房交易的资料中我们发现，还有一些其他因素在影响着二手房的价格。首先是个人的心理因素。
采访：房主一般在自己的小区当中生活的时间比较长，对小区设备、设施了解程度比较深一些，所以他认为小区的配套设施非常完善。还有一个就是对自己房子的自信，他认为自己的房子相当好。这两种因素在我们那里统称心理因素，这种心理因素支持着房主的价格与评估价格有一定的差距。
解说：其次，市场的供求关系等因素也在综合影响着二手房的价格。同样是北京的郑女士，在海淀区的一处二居室房屋经过与买方的协商，以34万元的价格成交，她房屋的成交价就与评估价存在不小的差距。
采访：家里边决定卖房之后，我们找了一个评估师对我们的房子进行了一下评估，评估价钱差不多32万。反正我们那边大学、小学，各学校教学质量都挺好的。再一个，我们小区环境也不错，看的客户也挺多，谈价钱的也不少。最后呢就是比这个评估价高出来一两万吧。
解说：虽然影响二手房价格的因素多种多样，但是由于房屋所处的地理位置不同，因而在房价上会形成一些价格区间，这些也能成为您对二手房估价的一个参考。还是以北京为例，南三环附近的二手房价格大都在每平米4000元以下；西、南二环附近的二手房价格一般在4000到4500元每平米；而东、北二环、三环，国贸商圈以及亚运村地区的二手房价格一般在5000到6000元每平米；最高的是市中心的二手房，价格基本上在每平米6000元以上。
|
