解说：据来自建行上海市分行的消息，今年4月份该行个人住房商业性贷款回收6.2亿元,其中正常还款额在2亿左右,提前还款4亿元,提前还贷量比3月份增加了1倍多.据记者多方调查,发现在北京,广州,深圳,南京等城市销售的楼盘中,申请个人住房商业性贷款的消费者也不同程度地存在提前还贷的现象。
同期：荣丰2008 张磊 1112我们的客户90%以上都选择购房贷款。1130现在想提前还贷的客户并不多，有部分人提出这个问题。
业主1555 20年我们算过，利息要占到1倍以上，就不值了，我当然要提前还了。
1726 能提前还最好，因为贷款有经济能力还的时候就把它还上，再采取别的消费渠道，再去消费。
解说：提前还贷在众多买房人看来只要力所能及就是一件划算的事。提前还贷主要有两种渠道，手续相对简单的是一次还请全部贷款。其次是缩短还款期限。让我们先来看看一次还请全部贷款究竟划不划算。目前各大商业性银行发放的住房贷款主要分为两大类，一种是“等额本息还款法”，另一种是“等额本金还款法”。“等额本息还款法”每月的还款额相同，但其中的本金和利息的比例是不同的。还款初期，利息所占比重较大，本金较少，随着还贷时间的推移，本金比重逐步增大。采用“等额本金还款法”每月还款额的计算公式是：本金/贷款期限+（本金—以还本金）*月利率。可以看出“等额本金贷款法”借款人每月需要归还的本金是固定的,而随着以还本金的增多,剩余本金逐渐减少,乘以固定的月利率.得出每月还款额也将逐渐递减.以一套40万元房子为例,贷款期限同样是20年,如果采用等额本息还贷法,按目前利率每月还款额固定为3171.49元,一年内支付本金18317.48元,利息19740.41元;采用等额本金还贷法,一年已支付本金26666.67元,利息19544元.一年后若要一次还清全部贷款,等额本息还款法还需偿还本金381682.52元,而等额本金还款法则需归还本金373333.33元.总计等额本息还款法需419740元,等额本金还款法需419544元。
已付本金 已付利息 剩余本金 总计
（1年） （1年）
等额本息 18317.48元 19740.41元 381682.52元 419740元
等额本金 26666.67元 19544元 373333.33元 419544元
差额 -
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解说：让我们再来看另一种提前还贷的方式,缩短还款年限。
这位程先生经营着一家公司,经过几年商场的磨练,对于金融投资方面程先生有了一些自己的体会.去年初,他买了一套160多平米的房子,在银行办理了100万15年期个人住房商业性贷款.现在他正打算将还款期限压缩到8年以内,而月供则由每月的7000多元上升到1万多元.
同期：程先生0710 那时为什么把（贷款）时间拉长一点,因为我觉得更安全一点,我们不知道经营,生存状况会有什么变化,如果经济情况不好.如果那时签的合同(时间)非常短,压力非常大.现在这两年,我觉得还不错,所以我们想把时间缩短一些。
解说：程先生采取的这种提前还款的方式往往需要变更借贷合同,实际上就是另一个借贷行为的开始.但这里需要说明的是，即使程先生向银行申请变更借贷合同，原有的贷款利率也不会随之变动。这种提前还贷的方式仅仅只是缩短了还款年限。
同期:专家点评.
同期：程先生 0449我们还没算过到底要节省多少钱，还款的目的不是要省多少钱，我是想第二次投资。节省利息不是主要的。
专家提醒：
1如果购房者没有多余的存款又想减轻每月的还款压力,可以选择首付少贷款年限长的贷款方式,但首付款最低不得低于房价的20%,年限最长不能超过20年.
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