解说：北京的王女士在两年前贷款买了一套商品房，最近由于个人经济原因，想把房子转手卖掉，但她遇到了难题。
同期：（王女士102000）当初买这个房子的时候做的是银行的按揭，现在因为经济原因，我就想把它卖掉。结果买主找好了，价钱也谈好了。去银行咨询，他们告诉我说要把房款全部还完才可以。怎么会这么麻烦呢？
解说：据了解，象王女士这样在还贷期间由于各种原因需要将房产转让的不在少数，但是能顺利办成的却少而又少。那么，这种按规定按揭贷款究竟是否可以转让呢？
同期：（律师吴维丁）应该没有问题。从我国合同法的规定和担保法的相关规定来看，转按揭实质来讲就是合同主体的变更，从这个角度来讲，只要当事人协商一致，只要原有部门批准，在法律上是没有问题的。163500通常的做法是结束一个旧的法律关系，也就是购房者把剩余的贷款还清，然后解除这种原有的抵押，那么新的购房者才重新去办理这种二手房按揭。
解说：虽说目前已有少数几家银行推出了转按揭贷款业务，但是程序比较复杂。我们以工商银行北京分行为例，先来看一下办理转按揭贷款的程序：（流程图）
银行首先要审核房产转让人的转让人资料——同时房产受让人向银行提出贷款申请。当然银行还要按规定审核受让人是否具备贷款条件——其中规定，受让人的贷款期限与房龄之和不得超过30年。对双方审核合格后，房产的转让双方可签定“房屋买卖合同”。并按约定支付首付款——接下来，银行与受让人签定借款、抵押及保证合同。不仅如此，银行还要与转让人共同到房地局登记部门撤消房产的原抵押登记手续——然后转让双方可以办理产权过户手续，银行与受让人共同办理抵押登记手续。——只有以上程序都完成以后，银行才可以发放新贷款，并收回原贷款。同时，原借款、抵押、保证合同终止。
解说：到此，转按揭贷款才能算大功告成。但事实上，转按揭的困难不光是程序复杂，更在于银行对风险的难以控制。这才是在一系列的程序中，转按揭贷款的真正难点所在。
同期（律师182500）原有抵押关系解除，在房屋产权交易中心，产权变更的过程中，一般要三个月，这个三个月期间是银行考虑风险比较大的地方。
同期（工行 吴雪飞14923）因为卖房人他原来的房产是银行的抵押房产，这个抵押需要解除才能卖给第二个买房人，解除第一个抵押，再进行抵押登记，这个拿抵押登记和拿第二个人办理产权登记中间会有一个时间差。这个时间差对银行来说就变成了信用贷款。所以对银行是有风险的，这个期间要提供一个阶段性担保。
解说：而由谁来进行阶段性担保，又成为了转按揭贷款的另一个障碍。专家建议，随着市场上转按揭贷款需求的不断增加，应该建立更多有资质的，能被银行和客户双方都信任的中介机构，来为各方提供这种阶段性担保。（字幕提示）
同期（同上）这个担保可以找一个有资格的中介机构，或者说找一个有能力的法人或自然人提供这么几天的或者时间长达一个月的担保。
解说：目前,能够开展这种阶段性担保业务的中介机构还为数不多。但是，如果银行能够出面寻找这样的合作伙伴，转按揭贷款的难度就会大大降低。
同期（交通银行上海分行）我们要求我们的网点去寻找一个有关的中介代理机构，为客户代理办理这些业务，这样就能比较方便的办理产权变更。
解说：交通银行上海分行自6月1日以来开展转按揭贷款业务，已经受理了十几户。在这里，需要办理转按揭的客户先由银行向客户推荐中介机构，然后转让双方只要向中介机构交纳一定的费用，转按揭贷款的复杂手续就可以由中介机构代办。而这也是被业内人士认为目前较为便利、可行的办法。
|
