主持人：在上一期节目里，我们了解到了上个世纪90年代初期海南的那场房地产泡沫，同时还介绍了今天的人们在做着哪些努力来抚平那场泡沫留下的痕迹，在逐步挤干水分、卸掉包袱的同时，海南房地产今后的发展也被提上日程，毕竟，我们回顾历史也仅仅是为了更好地面向未来。
解说词：从2000年开始，海南房地产市场开发投资的增长速度明显加快，房地产市场交易量也日趋活跃。在我们努力寻找个中原由的过程中，却首先发现了一个耐人寻味的现象，那些从当年的房地产泡沫中历练出来的人们，今天对于海南却有着几乎一致的情感认同，似乎那不仅仅是噩梦来临的前兆，同时也代表着他们的一段激情燃烧的岁月。
同期声：（潘石屹）19：44当时海南岛的机场没有搬走，没搬到美兰去，飞机要从金融贸易区上面经过，每一次我看到金融贸易区，全是一座一座的高楼，我想这里有大量的砖都是我烧出来的。
同期声：（许春梅）我们也是希望在海南留下一点作品，留下一点可以让人们铭记我们的东西，离开了三年，但是我始终有一种海南情结。
同期声：（顾明）从海南大的环境来讲，从长远来看，我想海南的房地产大有可为。
解说词：这些人对于海南的情感认同很难从某种单一的精神层面去进行解释。但是，它却成了许多人在最得意或者是最失意的时候都没有放弃海南的最好理由。在海南世界贸易中心二期工程停顿五年之后，2000年五月，它的开发商王崇九从香港回到了海南，几个月后，工程重新启动，对此，王崇九本人的说法是，彻底完成世贸中心工程，对得起这块儿地是他十年来的夙愿，一直在他的心中挥之不去。当然其他的人则更愿意从另外两个方面去作出解释，第一，这几年王崇九从香港的资本市场上赚到了钱，第二，他以那种商人的嗅觉再一次捕捉到了海南房地产市场蕴涵的巨大商机。
同期声：我们也是做了大量的市场分析，因为我们感觉到整个海南的房地产，通过8年的调整磨合，已经从经济的低谷中走出来了，这个居住客户的市场已经成长起来了。
解说词：在这次重新启动世贸中心二期工程的过程中， 王崇九采取了一系列与一期截然不同的开发思路，聘请世界一流的建筑以及环境设计师担纲社区整体规划，引进了深圳的专业房地产策划咨询机构开展市场调查、改变了当初的项目定位，完全按照中高档住宅小区来开发建设，而且还给它起了一个新的名字，叫世贸雅苑。
同期声：未来几年人们需要的这种生活的空间是什么，生活的模式是什么，这是我们要做的大量的工作，所以我们感受以前我们地产商太好做了，现在做一个地产商，他担的不单是社会责任，因为这个社会现在就是这样，你只有满足所有的客户，你才能成功，不然的话市场一定会对你进行惩罚，我觉得这是很公平的。
解说词：现在的王崇九每天都在关注着项目的园林设计、社区配套、施工质量等各方面的细节问题，他说自己的心态已经跟过去完全不一样了。今天，在海南的开发商里面，心态发生变化几乎成了一个普遍现象，对于海南八菱实业总公司的总经理顾明来说，在这种心态转换的过程中所承受的似乎还要更多一些。1992年5月，海南房地产市场刚刚开始热火朝天的时候，顾明来到了海南，炒卖房屋赚了几笔之后，他决定自己做一个实实在在的项目，这就是今天海口市的八菱大厦，没想到项目开工不久，海南房地产市场开始下滑。
同期声：（顾明）没房子的人在等待、观望，观望房地产再下跌，这个价格会进一步走低，购房人往往会有这么一个期望，发展商也在等国家的政策，等待哪一天形势好转，那么我们的房子可以卖出好的价钱，大家都在观望。
解说词：按照顾明的估计，海南的房地产市场应该不会沉寂太久，很可能在两年左右的时间内会出现好转，因此他采取的策略是放慢工程建设进度、等待时机。一直到1999年，五年过去了，项目销售价格已经从每平方米4000元左右下滑到了不到两千元，顾明期待的那一天仍然没有到来。
同期声：（顾明）我们也感觉到这个市场已经不是行政的行为，过去我们想象的那种炒作可能不会回来了，整个市场比较成熟了，一些客户也相当成熟，现在的消费者相当成熟，在这样的情况下，我个人认为就一定要丢掉幻想了。
解说词：1999年底，海南省处置积压房地产的实施方案正式出台，在第一批转化为经济适用住房的试点里面，排在第一位的就是八菱大厦。当时的销售价格是每平方米1418元。
同期声：这个商品一旦过了时，这个时效过了以后，它就会成为一个积压商品，或者是一个过时的商品，你只有清仓拍卖，处理掉，你才能把经济盘活，我是出于这么一个想法，所以我有点忍痛割爱，把这个项目拿出来进行销售，尽快地回笼资金，把企业的资金收回来，收回来以后我们再进行一些新的项目开发。
解说词：顾明心态的改变，一方面是因为他必须要面对现实，除此之外还有一个更重要的原因是，海南房地产市场环境的变化使他对于未来的发展有了信心。从1999年开始，海南省各级政府以及主管部门在加大力度处置消化积压房地产的同时，还推出了一系列相关政策措施来进一步培育市场，规范房地产市场行为。在这些政策措施的推动下，海南的二手房市场首先活跃起来。
同期声：（林克昌）比如说原来搞了房改的，一年以后可以卖，五年以后可以免税，居住五年以上的你把它卖掉，给你免税你再买新的。
解说词：当一个城市的二手房交易量接近全市商品房总成交量三分之一的时候，整个城市的房地产市场往往能够达到一种良性循环的状态。2001年，海南省的二手房交易量达到了73万平方米，占海南商品房总成交量的42%。通过鼓励有条件的居民卖掉旧房买新房、改善居住条件，培育出了一批新的市场消费群体。加大了市场需求空间。与此同时，政府充分吸取当年的教训，加强了对新建商品房项目的控制。其中一个重要的措施是成立土地储备中心，从源头上对土地的使用进行规范管理。
同期声：（沈映华）一方面就是说通过把大量的闲置土地收回来统一归政府掌握，归政府开展城市经营，为筹措城市建设资金提供了一个可靠的筹资渠道，对规范土地市场发挥重要的作用，同时通过土地储备把大量的闲置土地收回来之后，为城市的发展或城市的改造也提供了空间。
解说词：当一个城市能够对土地进行有效控制的时候，整个城市建设和房地产开发往往能够达到互相促进、共同发展的效果，对于这一点，海南金邦实业总公司的总经理许春梅的感受是最深的。1994年她在海口市中心城区的一个天然淡水湖旁边圈下来一块20亩的土地，本来是想建一个26层的酒店，但由于市场形势的变化一直闲置下来。2000年海口市进行中心城区改造，按照规划，这里要建成一个供市民休闲、娱乐的水上公园。为此，有关部门跟已经在四年前离开海南的许春梅取得了联系。
同期声：如果我们在这个景观上再建一些很大体量的建筑，势必会破坏整个城市的一个规划和景观，基于这样的原因，海口市政府就希望我们能够让出来，不要建那个项目，另外就是按照法规等值置换一块地给我们。
解说词：通过置换，原来的那20亩闲置土地成了水上公园的一部分，周边的城市面貌随之得到改善，而许春梅的公司也从海口市土地储备中心得到了一块面积为160亩的建设用地。这一次，许春梅决定把项目做起来。
同期声：从通常人们对海南房地产的看法来说，他们都觉得好象海南房地产第一是价位很低，再一个是人气很少，但是我们不是这么看待的，我觉得在海南我们做了大量的市场调查，好的房子它一定可以卖得动，不好的房子要是卖不动的话它仍然卖不动，它仍然会闲置的。
解说词：从此，许春梅回到了海南，经过将近一年的准备，目前项目的前期规划设计以及相应的报建手续已经完成，今年六月将要开工。在采访的时候她还告诉记者，在这个项目的开发上面她追求的目标是低价位、高品质。而且社区主题已经确定下来，叫快乐人居。
主持人：在海南采访的过程中我们发现，无论是这些开发商，还是那些政府主管部门的负责人，无一例外都对海南新建商品房项目未来的市场前景充满信心，他们都坚信，好的房子一定会有市场，那么在仍有大量积压房地产没有得到处置和消化的情况下，是什么因素在鼓舞着他们的这种信念呢？
解说词： 2002年四月，第一届博鳌亚洲论坛年会之前，当地的居民突然发现，这个地方已经很久没有这么热闹过了。从春节到五一黄金周，从街面到各个景点，游人川流不息。与此同时，海南的房地产开发商们也惊奇地发现，他们的销售人员总是对那些操着外地口音前来看房的人倍加热心。海口市的紫荆花园一期10万平方米的住宅在2001年开盘之后的五个月内就销售一空，经过统计，其中有将近一半的房屋是被外地人购买的。
同期声：（林克昌）特别是海南这个地方，有碧蓝的天空，蔚蓝的海水，绿化的植被，气候是非常宜人的，所以现在很多人都感到海南是一个居家置业的好地方。
解说词：阳光、沙滩，椰风海韵，是海南得天独厚的资源优势，更让海南房地产找到了自信，然而在这个市场上活跃着的人们在经历了当年的潮起潮落之后已经不再盲目乐观，他们开始认真研究买房人的需求，在紫荆花园采访时我们发现，在这里的每一套房子里面都能看到大海，但是开发商似乎并没有把这一点刻意提炼出来加以宣传，他们更多地是在关注房地产项目开发特别是社区环境、配套、物业管理等各个环节。
同期声：我们只有一个思路，扎扎实实、实实在在地把这个项目做好，那么我们在整个建筑设计和整个的环境设计中，都始终围绕着怎么样充分结合海南独特的资源优势。我们在整个宣传过程中，没有太多虚化的炒作，而着重强调的是我们项目的品质，和我们整个企业、整个项目的一个信用和信誉。
解说词：在把握市场的同时，人们也在思考，从更高的层面上思考海南房地产市场未来的发展方向。他们发现，除了经济适用住房之外，2001年海南房地产市场上最受欢迎的是一些新开发的休闲度假项目，其中位于博鳌水城的一个叫蓝色海岸的度假别墅项目，一期的115套别墅在开盘的当天就卖掉了92套，而且全部是被外地人买走的，这一点给海南的政府主管部门和开发商们留下了深刻的印象，也使旅游房地产这个新名词在中国房地产市场上经常被人提起，越来越多的人对海南发展旅游房地产的前景抱乐观态度。
同期声：（顾云昌）我认为现在海南岛很适合发展旅游房地产这个概念，就是产权酒店和分时度假的概念，因为现在我看到海南岛差不多没有淡季了，每架客机都是满满的，旺季的时候，（有的游客连）宾馆都找不到，能不能利用这样一种旅游和房地产结合，搞一些产权式的酒店，搞一些分时度假酒店来解决，发展海南的旅游和房地产。
解说词：就在人们还没有来得及给旅游房地产下一个确切定义的时候，海南的开发商们已经在用各种各样的产品定位来诠释它的内涵。有的在致力于投资以中青年游客为主的休闲度假居所，有的则看好以老年人为主要对象的休闲养老社区，还有些开发商在投资开发会议经济所需要的宾馆酒店。2001年，海南省的房地产投资增长速度位居全国第一。
同期声：（林克昌）现在的开发商就要研究市场的需求，研究整个房地产市场发展的方向，人对居住要求的方向，在什么位置作什么定位开发什么房子，这个思考就是（面向）最终使用者，不是中间的炒家，所以现在炒作的成分很少了，在理念上是很大的变化，这才是实实在在地发展房地产市场。
字幕：1988年至今，海南房地产一直没有放弃成为中国房地产市场排头兵的努力，在经过了保税区热、再造香港热和房地产泡沫等潮起潮落之后，海南重新确定了自身的定位，要做粤港澳的后花园、中国的旅游岛、世界的度假村。围绕发展旅游业，海南房地产再次浮出水面。
主持人：风风雨雨，潮起潮落，海南房地产还将一路前行。当人们回顾过去的时候，总是希望能够总结出点什么。在今天的节目即将结束的时候，我们还是愿意落入俗套，说说我们的一种感觉，那就是，一个缺乏理性的房地产市场给一个地区造成的危害之大往往会超出我们的预料，海南房地产的历史真的不能重演。可喜的是，今天的海南房地产重新开始艰难起步，对此我们还想说一句，一个地区的房地产市场要想稳步健康地发展，就必须要培育一个供需平衡、公平竞争的规范的房地产市场环境，我们衷心地期望，海南房地产一路走好。
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