主持人：只要是对我国房地产发展史稍有了解的人都明白，海南这个地方对于中国房地产业来说意味着什么。在1992年前后，我国还没有形成真正意义上的房地产业和房地产市场，更谈不上卖期房、买楼花等等一些市场化运作手段，可以说，中国的房地产 市场化是从海南开始的，这个面积不大而且是我国唯一的一个海岛省份给中国的房地产市场留下了太多正面或者是反面的教材，就像人们回顾历史，往往是因为喜欢用心去体味其中的兴衰成败，那么在今天，我们不妨一起再次走进海南，寻找那份失落的激情。
解说词：周建辉，在海南房地产市场算得上是一个小有名气的人物，被很多人称为海南房地产的活地图， 1990年辞职来到海南之前他是一名年轻的大学教师，上岛三个月后他的身份就变成了一家房地产投资咨询机构的总经理，从此他在这里扎下了根，用他自己的话说，亲身经历过海南房地产的大起大落之后，他愿意留下来做一个守望者。这样的一个人，理所当然地成了我们的第一个采访对象。
同期声：海南房地产经历了一个曲线发展的过程，就是这样的一个曲线发展的过程，到1992年下半年至1993年初的时候，这个坡峰到了很高的位置，也就是说人们所说的高潮，或者说是疯狂期，那么1993年下半年，宏观调控以后这个坡峰又开始往下走，到95、96、97、98年一直还是在往下低迷，到1999年年末，2000年开始，这个坡峰又起来了。
解说词：在这里，人们更愿意听到的还是周建辉对于海南房地产那段疯狂时期的回忆，1988年4月，七届全国人大批准海南建省办特区，当时它一度被视作中国改革进程中的一块超大型试验田而倍受瞩目。1989年，海南房地产达到第一次坡峰，但那个时候的房地产开发投资仅为3.3亿元，从严格意义上讲还仍然处于零星投资状态，而且主要是由于建省之初人员和机构的大量增加产生了相应的市场需求空间。因此周建辉的讲述中最为惊心动魄的情节是从1992年开始的。
同期声：确实是达到一种疯狂的地步，首先在一夜之间成为百万富翁、千万富翁的这种投资者非常普遍，第二是作为房地产项目，本来牵涉到很多法律手续，那么在那个时候根本不考虑它的手续来源，只要有图纸，或者有某一个证件，马上就可以付钱拿过来，第三，这个土地或者是房子拿过来，拿过去击鼓传花，一家传一家，最高的传到了36手。
解说词：海口-万绿园，是海南岛最大的一个露天公园，不过当地的人们仍然习惯于把它叫做西海岸，由于这里集中了阳光沙滩、椰风海韵等海南独有的自然景观而成为国内外游客的旅游度假胜地，还有位于市区的东西湖水上公园，经过政府实施城区综合整治之后已经成为海口市民最集中的休闲活动场所。然而在1992年前后它们却完全不是这个样子，在“八方风雨会琼州，十万人才下海南”的那场移民浪潮中，一批又一批的闯海人来到这里，一批又一批的闯海人加入进来，没有人去欣赏景致，他们心中只有梦想，当东湖边的三角地人满为患之后，一些人干脆就睡在海滩上。在那个时候，涌入海南的还不仅仅是这些人才，由于新建特区的吸引力和税收方面的一系列优惠政策，由于中国人对于财富的梦想在毫无准备的情况下突然得到释放，导致大量资金流入海南，当这个地方的经济基础还没有能力给予这些人才和资金一定合理回报的时候，投机心态逐渐萌发，房地产也就顺理成章地成了人们看得见、摸得着的唯一致富手段。很快就出现了一句流行全国的致富秘诀：要赚钱，去海南。要发家，炒楼花。
同期声：大家到处寻找项目，只要有项目就要，也不管你这个项目的手续合不合法，你只要有图纸，有这个项目的基本资料，他就敢下定金。一个房产信息，提供给另外一个人，这么一转手，实际上他自己没有掏一分钱，一介绍信息有可能就是几十万、几百万的收入，因为那个时候的钱非常好赚，遍地是黄金一样。
解说词：从大家都意识到钱非常好赚的那个时候开始，海南的房地产开发投资迅速出现了急剧膨胀的态势，1992年与1991年相比，投资增长了7.3倍，到了1993年的时候，比上一年又增长了14倍，房地产投资额超过57亿元，形成了一个真正的房地产泡沫。
同期声：当时国贸有一个项目，发展商可能地拿得比较早，这个成本比较低，他开发出来才两千多块钱一平方米卖给一个炒家，这个炒家买下以后不到一个星期，这个房子已经涨到三千多了，炒家三千多想卖出去，发展商又跟炒家商量，买回来，发展商两千多卖出去，又以三千多一平方米收购回来，等到过几天这个房子有涨到四千多一平方米，这个发展商又买出去，给了另外一个炒家。
解说词：他叫王崇九，前面提到的那个发展商其实就是他，他所开发并参与炒卖的项目就是今天的海南省世界贸易中心，确切地说，是海南省世界贸易中心的一期工程。从1992年这四幢建筑开工建设、销售价格确定为每平方米2400元到工程完工、楼价被炒到每平方米一万元以上，期间只用了不到一年半的时间，
同期声：刚刚设计出来，动工以后一出地面别人就疯抢，但是没有买一套的，全是一层一层地买，所以这样使得我们的地产就没有太注重这种人性化的设计，那个市场我觉得是一个浮躁的市场，应该说也是一个畸形的地产市场。
解说词：经济规律是不以人的意志为转移的，生产——流通——消费，是一个互相连接而又互相约束的流程，然而，当时海南房地产市场的繁荣仅仅体现在流通环节却找不到终端消费群体，以海口市为例，当时的市区人口还不到五十万， 1993年年年初报建的房屋面积却达到了1600万平方米，相对于当地的经济发展水平而言，这是一个极不正常的现象。但是在那个时候，人们更愿意凑到这场狂欢式的盛宴场面当中寻找机会分一杯羹，却很少有人能够看到其中潜伏的危机。不过潘石屹看到了，在今天来看，我们不得不由衷地佩服这个甘肃天水人身上那种特有的精明。在1991年海南房地产刚刚开始迅速膨胀的时期，他当起了砖厂的厂长，他说不管谁盖房子，总得用砖。后来他跟几个伙伴瞅准机会炒卖海口市区的九幢别墅又赚了一笔，在海南洋浦经济开发区的地价从最初转让给熊谷组（香港）有限公司时的每亩2000元被炒到每亩300万元的过程中，潘石屹仍然没有错过机会。然而在1992年的六月海南房地产进一步走向疯狂的时候，他却离开海南来到了北京，在他的记忆里，当时正是北京的桃子成熟的季节。
同期声：当时觉得这个气氛不是非常对劲了，因为所有事物的发展包括经济的发展都是平衡地往前发展的，如果是一个地方太热了，太烫手了，你就不要去动，所以有一句投资的名言就是：烧红了的铁你别用手去摸，当时我就觉得海南的房地产市场包括三亚，都是一块烧红了的铁。
解说词：潘石屹全身而退，然而其他的大部分人却没有他那么幸运，这场虚火在国家加强宏观调控、整顿金融秩序之后迅速熄灭，从1994年到1998年，海南的房地产投资一路急剧滑坡，跌入低谷，大量资金沉淀在455万平方米的空置商品房、1600万平方米的半拉子工程和两万三千多公顷的闲置土地上面，仅工商、建设、中国、农业等四家国有商业银行被套资金就达406亿元，再加上企业自有资金、募集资金、老百姓的购房定金以及施工企业的垫付资金等等，这个巨大的房地产泡沫至少吞噬了800亿元人民币。
同期声：（潘石屹）什么是经济的过热，什么是泡沫，这些泡沫到底是怎么产生出来的，可能是一个MBA的学生或者从事房地产行业人员的案例。
同期声：（王崇九）我们理解为这就是经济规律，你违背了这些经济规律，然后被经济规律进行惩罚这是很正常的，这样到了1996年、1997年，甚至海南所有的地产全部低于成本。
解说词：到1994年的下半年，周建辉突然发现，当初跟他坐在一起高谈阔论的那些开发商们脸上的笑容越来越少了。由于层层炒卖导致土地成本过高，当时海南省商品房每平方米平均造价达到2200元以上，超过全国平均水平将近一倍，然而当地职工的平均收入却仅仅位于全国中等水平，低收入与高房价形成尖锐的矛盾，在这种形势下，王崇九的世贸中心二期工程没有能够继续开工，不得不陷入停顿状态，他本人也离开海南到香港从事证券投资。在1993年海南注册的15000多家房地产开发商里面，王崇九也还算是比较幸运的一个，到了1998年，在这里仍在经营或者勉强维持的只剩下500多家，其余的绝大部分房地产企业，或者人去楼空，或者债务缠身。
主持人：一场宴会曲终人散之后，剩下的只是杯盘狼藉的场面，对于海南省来说，这是一个必然要付出的代价，在1995年到1998年，是海南的经济发展最为困难的一段时期，资金、债务、积压房和闲置土地，就像一把把的枷锁，严重地束缚着海南省经济建设的正常发展，直到1999年，海南房地产才出现转机。
解说词：在海口市处置积压房地产办公室的工作人员们看来，美华大厦的成功拍卖无疑是他们处置积压房地产、摔掉历史包袱这个进程中的一次重大突破，这座位于海口市中心城区立交桥旁本来计划盖到32层的建筑已经停工8年，被认为是海南省处置难度最大的积压商品房项目。
同期声：原报建面积是11.5万平方米，现状是建到了16层，是51000平方米，涉及的金额比较多，有五亿多，而且产权和权益人有22个。
解说词：这样的项目，想要把它合理处置并且盘活的话，难度可想而知，但它位于中心城区，严重影响城市景观，而且妨碍城市整体规划的实施，因此海口市人民政府决定把它交给海口市处置积压房地产办公室代为处置。
同期声：所以我们就根据产权人的意愿和我们处置机构的要求，在社会上公开拍卖，最后以3800万元拍卖成功。
解说词：海南省以及海口、三亚两个市的处置积压房地产办公室，都是1999年成立的，在这个全国独一无二的机构成立的背后，体现着党中央、国务院的全力支持以及海南省当地政府清理历史包袱、重新规划未来的决心。就在这一年，国务院把海南省确定为处置积压商品房的试点，并出台了具体的实施方案，同时国家财政部和国家税务总局还给予海南省处置积压商品房方面一系列税收优惠政策，从此，海南房地产开始负重前行。然而让处置机构的工作人员们没有预料到的是，他们开展工作的突破口居然是要千方百计地弄清楚，到底谁是那些积压商品房的主人。
同期声：（林克昌）原来房地产热的时候都是大量开发商进来，资金进来，银行贷款进来，大量炒作，所以债权债务相当复杂，如果不把这个债权债务搞清楚了，处置就没法谈起，所以我们下了大量的工夫，银行也大力配合，最高的时候，四家国有商业银行有3200人到海南来追债。
解说词：用了将近三年的时间，海南省已经完成了80%以上积压房地产项目的确权工作，在此基础上，有关部门针对空置商品房、半拉子工程和大量的闲置土地分别制定了相应的政策法规，首先是针对全省455万平方米的空置商品房。
同期声：（林克昌）我们采取了几个政策，第一个可以把它转换成经济适用房，国家把土地资产转让给你，我们到现在已经转化了115万平方米，大概要返还3.2亿（土地出让金），这一部分限价卖给一般中低收入的老百姓，解决住房问题，这是第一个，第二个是一切的房地产交易实行免税政策，买房免税，卖房也免税，
解说词：从海口到三亚，美丽的风光随处可见，美丽的背后却有一幅尴尬的景象是，一个个烂尾楼和大水坑在暴烈的阳光下顾影自怜。对于这样的停缓建工程，也就是人们通常所说的半拉子工程，海南省采取的办法是一经确权之后，要求产权所有人限期内上报处置方案，通过政府批准执行。
同期声：我们允许几个做法，第一个允许你按照原来报建的规划继续修建，你有钱。第二个允许你现状竣工，比如说原来报了20层，现在建了5层，你现在就在5层的基础上竣工，第三个允许改为临时用房，比如说盖得比较少，现在你要高标准不必要，你可以简单装修一下，先把它使用起来，第四个盖得比较少的，会允许你改为临时绿地，到需要的时候再去建，美化环境。
解说词：接下来的就是那长期闲置的两万三千多公顷建设用地，经过有关部门艰苦的工作，完成了其中18600多公顷闲置土地的确权工作，到目前，有15000多公顷的土地已经处置完毕。一部分已经重新开工，一部分无偿收回，还有一部分是以核发《换地权益书》的方式由政府有偿收回。
同期声：就是把土地评估了，值多少钱，给你一个权益书，你有这个权益书可以自己到别的地方去买地，或者转给别人去买地，当做钱来用了。
解说词：那些已经收回的闲置土地，有的按照城市整体规划建成了公共绿地，进一步改善了城市景观，其余的都纳入政府设立的土地储备中心实行统一管理，今后将严格地按照规划进行招标或者拍卖。
主持人：90年代初期的那场海南房地产泡沫，虽然前后只有17个月，但却给这个地区的社会经济发展留下了沉重的包袱，时隔8年，那场泡沫的痕迹仍然不能完全得到修复，这个教训值得深思。当然，一个可喜的现象是，随着处置积压商品房工作的深入开展和政府相关政策的陆续出台，房地产市场环境已经得到明显改善，给人的感觉是，沉舟侧畔千帆过。在下一期节目里，我们将会让您看到，海南房地产又是如何满怀豪情地面对未来。
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