2003年3月14日星期五播出
主持人：“小康不小康，关键看住房”，是时下很流行的一句话，党的十六大报告中明确提出了全面建设小康社会的重要任务，就是要提高人民的居住面积和居住质量，那么全面建设小康社会的住房标准是什么样的？在居民住房不断改善的过程当中，到底存在着多少的商机呢？在今天的《热点透视》节目中，我们邀请到了中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌先生和中原地产总经理李文杰先生，请他们一起来聊一聊这一话题。
根据2000年的全国人口普查统计，我国城乡人均住房面积为10.3平方米，城乡住房成套率约为67%，人均住房建筑面积8平米以下的家庭仍占9.1%，约3091万户，其中城镇家庭有1520万户、涉及城镇人口约5千万，因此全面提高城乡居民的住房问题，成为了一个首要的问题。建设部于2003年年初提出了，我国居民住房的小康标准，就是到2020年，我国居民住房要从满足生存需要出发，实现向舒适型转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全”。 也就是说，不但要增加面积，更要提高居民住宅质量。
主持人：从刚才的小片当中，我们可以看到，国家已经把改善居民的居住状况列为了全面建设小康社会的重要任务，那么，目前在祖国大陆居民的住宅状况是什么样了？给我们介绍一下。
中国房地产协会 副会长 顾云昌：应该说中国住房发展正处在一个最好的发展阶段，已经初步实现了“居者有其屋”，那么在消费市场上可以明显看得出来，中国的城镇居民的住房消费已经持续了大概四五年的这种热潮，老百姓购买住房的这种积极性非常高潮，大街小巷都可以看到大家在讨论，你买房了没有，你装修了没有，你搬家了没有，这就是中国现在居民对住房消费方面一种非常明确的，非常好的一种写照。
主持人：那么，是什么原因使居民掀起了这种购房的热潮呢？
中原房地产公司 总经理 李文杰：政府取消了福利分房以后，每一个人自己的住房必须得自己去购买，所以从这一点上来讲，刚才顾教授讲到的，那么目前是一个新的高潮，也就是个人购房的高潮。另外一点，随着城镇城市改造的速度不断加快，那么不少的这种危改和拆迁不断地全面开展，这些人需要卖旧买新，这个也带来了新一轮购房的热潮。
主持人：那么，目前祖国大陆的居民住房状况与小康社会的要求有什么样的差距呢？
中国房地产协会 副会长 顾云昌：全面建设小康社会应该说，住房面积还要进一步地扩大，住宅的功能质量还要进一步提高。我想还用五个字来表述，就是“居者优其屋”，优质的优，优良的优，现在据统计是城镇居民的人均住房面积，人均的建筑面积大概是22平方米，农村大概是26平方米。我想如果全面建设小康，到2020年这个数字应该达到30到35平方米，有的地方可以达到40平方米，也就基本上达到了中等发达国家水平，除了城镇居民从22平方米提高到30、35平方米的这种需求以外，还有城镇化的加快，中国未来大概是每年有1％的居民，农村居民进入城市化就有1300万，每年有1300万甚至更多人进入城市，需要房地产，需要住房，那么这个有多大的需求量。
目前在祖国大陆已经竣工的房地产项目中有近80%都是民用住宅，2002年城镇居民的人均住房建筑面积已经基本达到了22平方米，全面实现小康社会的目标后，城镇居民的人均住房建筑面积将增加8—10平方米，那么，我们以增加10平方米为例，祖国大陆目前有城镇人口约4.8亿，平均每人增加10平方米，就是要有48亿平方米的住宅面积需要开发，由此可以明显的看出，祖国大陆居民住宅消费方面所蕴涵的商机。除此之外，还有很多其它的房地产项目也有待开发，如写字楼、宾馆、商业用房、以及与旅游业相关的房地产开发项目都还有很大的发展量。同时北京将于2008年举办奥运会，将新建19个体育场馆以及包括世界贸易中心和北京国际体育展览中心奥运村、记者村等配套工程在内的奥运公园，这也将为那些有意在投资祖国大陆的外商们提供了广阔的市场。
主持人：既然房地产业还有这么大的份额和发展空间，投资房地产可以说是一项很有前景的事业了，可是，作为一个投资商来说，他也许会有这样一个顾虑，就是大陆的居民是否具有这样的消费能力来购买这些住宅？
中国房地产协会 副会长 顾云昌：应该说从目前情况看来，还是具备很大的购买力。从现在全国的家庭调查看，家庭所有的财产大概是不到一半，大概百分之四十九点几是属于房产，家庭财产当中将近一半是房产，这个房产可以转化成现金。目前看来，我们许多人都在买房子，这两年我们整个房地产市场的销售额，每年都增长20％以上，从98年以来保持20％以上的这种销售额的增长，充分说明老百姓具有这种购房的能力。我查到个资料，就说去年年底全国的个人住房抵押贷款余额是8200多亿，什么概念呢？1997年的时候才130多亿，就说去年老百姓向银行借款买房的钱向银行贷款的钱是1997年的60倍，这发展速度有多快！尽管这样，中国的住房抵押贷款只占全社会抵押贷款余额的5.9％，也就是说这个比例还不高，世界各国可以达到20％，我们达到5.9％，也就是说老百姓还会向银行借更多的钱来买房子。
主持人：也就是说，不但居民本身随着收入的提高他具有这样的购买力，同时，国家也采用了各种各样的政策为居民提供了消费的资金来源，让他们能够购买自己的住房。
为了满足人民群众在购买住房方面的需求，尽可能的保障购房消费者的利益，国家于1991年起实行了住房公积金制度，目前祖国大陆已经有6700万人建立了住房公积金帐户，住房公积金累计总额已经达到了4011亿元，使用住房公积金买房，已经成为目前中国城镇居民住房消费的主要方式。除了公积金贷款之外，祖国大陆的各家银行都纷纷设立了个人住房的商业贷款，以中国工商银行为例，在整个“十五”期间，工商银行将启动个人住房贷款7000亿元以上，将为500万户以上的购房者提供个人住房的金融服务。
主持人：可以说，祖国大陆有很大的房地产的开发空间和前景，顾会长，根据您的了解，目前有多少的外商在祖国大陆投资。
中国房地产协会 副会长 顾云昌：我们现在大概有15％到20％的资金是境外投入的，大概有10％以上属于是港澳台的投资，特别是台湾方面进入大陆非常多，有5％、6％是大概港澳台以外的美国、加拿大、欧洲这些国家的投资，这仅仅是房地产开发的投资。除此以外和房地产相关的行业，因为住宅产业联系到建筑业、建材业、布匹业，许多家电、门窗、五金，建筑所有的东西都和房地产有关系，包括还有搞房地产经济、中介的，都是房地产方面的。这方面我觉得外商看好中国。香港的开发商，前五大开发商，甚至前十大开发商，统统北上，开始进军中国的北京、上海一些大城市，还有一些中等城市。
主持人：据我们所知，李总的中原房产是隶属于香港的公司，您能不能跟我们的观众和投资者们谈一谈，在投资方面有什么样的感受？
中原房地产公司 总经理 李文杰：香港的资金进中国内地是最早的，那么以北京为例，香港的几大开发公司在北京都投有大型的项目。但是北京事实上是在去年才实行土地的公开招标，那么在公开招标以前全部都是协议出让，在协议出让的这种背景之下，存在着在某些审批程序，还有在一些整个的开发的过程中，造成的一些时间、周期比较长，同时成本也增高的一种现象。但是从去年开始，去年年中一直到去年年底，北京市基本上取消了协议出让，全部改为土地实施公开招标，这种公开招标的程序对每个投资者来讲都是一种平等竞争的关系，那么在这种背景之下，事实上目前境外的一些这种投资的，包括中国的、香港地区的一些投资者，加快了他们在中国内地房地产投资的步伐。
为了了解目前在外商在祖国大陆投资房地产的情况，记者采访了已到祖国大陆投资房地产达10年之久的菲律宾华侨黄书馨先生，他目前在北京望京地区开发了大西洋新城这个房地产项目，他说10年的创业过程使他深刻地感受到，祖国大陆的购房者信心在不断地增强。
北京信宜房地产开发有限公司：消费者的信心特别强，我们可以很清楚的感觉到，现在祖国大陆的同胞们，每个人都有这种的心理状态，今天比昨天过的很好，明天还会更好。
当记者问到黄先生对祖国大陆未来房地产的发展形势如何看待时，他十分有信心地说。
北京信宜房地产开发有限公司：国内的消费者市场，我们相信最起码在将来的五年中，对房地产还是非常有利的，商机无限、真的商机无限。
主持人：顾教授，在未来的二十年里，您觉得外资的注入，会不会呈一个逐年上升的趋势？
中国房地产协会 副会长 顾云昌：我觉得完全有这个可能，因为外资投入房地产应该说有个过程，一个就是我们过去没加入世界贸易组织，我们的游戏规则和国外不一样，所以外资进来，比如港商、台商进来以后，有些规则不一定适应，所以他往往不一定能很好地找到他投资的热点，投资的方向。现在世界贸易组织开放以后，对外商来说，他应该说如鱼得水了。再加上我们有许多政策已经逐步逐步和国外接轨，比如说内销房和外销房的并轨，就是没有外销房和内销房之分了。你造了房子，卖给谁都可以。再加上刚才提到的，李先生提到的，就是土地的使用制度这种改变，招标投标更加透明了，我们行政的办公效率进一步提高了，审批更加取消了，更加有利于外商的进入。
主持人：我们知道房地产市场，它不止是住宅一个项目，它还有很多相关的产业，比如说物业管理，等等，那么这些相关产业目前的发展情况是怎么样的？
中国房地产协会 副会长 顾云昌：住宅产业不光是房地产开发，房地产中介，房地产物业管理的问题，它还有一个建造的过程，建作业，还有就是为建作业提供产品，提供材料的建材业，还有其它的设施、设备的住宅布品业，这是在房地产开发前期必须要介入的，还有规划、设计、这些行业现在看来外商，许多国外有名的设计所、规划所都进入中国市场，那么盖了以后还要进行交易，交易当中金融业，住房金融业，房地产金融业和法律方面的关系，和中介业，盖好以后还有物业管理业，所以说房地产住宅产业这个产业链是很长很长，所以中国人民银行去年工作报告当中提出来，我们房地产业的增长，对拉动国民经济的作用是比较明显的，就说在过去的四五年当中我们GDP增长是7％到8％，其中有1.5到2个百分点，是由房地产，以及房地产所相关的产业来拉动的，这个作用应该是非常明显的。
主持人：那是不是也就是说，未来在随着房地产业的不断发展，在这些产业中也将会出现很多的商机？
中国房地产协会 副会长 顾云昌：我觉得无穷无尽的商机在里面，从1.5到2个百分点对GDP的拉动作用就可以看出对经济的拉动力，这个产品是不断开发的，不断细化的。你比如说对家电业，人们不搬家，旧的彩电，旧的冰箱照用，一搬家他都要换新的，人们一搬家家具全换了，一搬家完全装修了，哪怕我二手房我也得装修。所以只要搬一次家就带动了装修业、家电业、建材业、布品业、家具业，搬了家以后，还有买更多东西，所以本身住房，房地产是一个大的载体，有这个大载体把什么都装进去了，没这个载体就什么都不干了。我们从现在2020年，整个面积要扩大，整个设施要提高，那么设施提高在哪里，设施更加完备，我的质量更加高，品种更加多，品位更加高，这当中肯定要冒出许许多多的新产品、新材料，这个当中商机是无限的。同样一个门可以买几十块钱，一百块，一千块，甚至更多的一扇门，同样是一扇门这里的含金量不一样的，同一个水龙头，可以几十倍的价格不一样。同样一个房子，有隔热保温的，和没隔热保温的差很多，隔热保温有隔热保温的材料，那么它里面又发展的许多新材料、新工艺、新技术，而且我们现在的住房产业当中这种科技含量是比较低的，未来发展住宅科技，提高他的科技含量这当又有许多文章可以做。所以我觉得无穷无尽的商机在里面。
主持人：安居才能乐业，随着房地产业的快速发展，希望我们每个人都能住上舒心的房子。据专家分析，中国大陆的房地产投资回报率要远远高于世界的平均水平，投资中国的房地产领域是有利可图的。我们已经可以看到，有很多的海外开发商们，准备带着丰富的资金和成熟的经营理念和策略，准备到中国大陆来抢占市场，无限的商机正在等着他们来把握。（编导：陈曦）
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