去年我与某房地产公司签约购买了一套住宅，近期收楼时发现该楼盘的很多方面与当初开发商在宣传中的内容不符。请问，开发商是否应当对其售楼时的宣传负责任？
解答：在实践中，我们经常发现,由于在签署商品房买卖时，开发商往往拒绝将宣传中内容，如有关绿化面积、配套设施、小区环境等写进合同，为此，当消费者以广告宣传与实际交付的房屋不一致而要求开发商承担违约责任时，结果常常败诉。
由此而来的一个法律问题是：开发商在出售房屋时，难道只要不将宣传的内容写入商品房买卖合同，就可以游离于民事责任之外么？从法律的角度来看，开发商对于虚假宣传行为应当承担民事责任。
通常，缔约各方的合同责任，既包括合同约定的责任，同时也包括法律规定的责任。其中，缔约各方对于违约责任的约定只要不违反法律规定，违约方就应当按照约定向守约方承担责任；对于没有约定的情形，法定责任即可成为合同的当然条款，加以约束缔约各方，因而在没有约定的情形下则应当按照法律规定由违约方向守约方承担责任。
对于房地产开发商是否应当按照宣传的承诺承担合同责任问题，首先应分析约定责任与法定责任。开发商承担约定责任，前提是合同对于宣传中的承诺有约定；但当合同对于宣传中的许多承诺没有约定时，开发商所做的宣传是否是合同条款或组成部分则很关键。按照合同法原理，如果是要约，宣传广告的内容就应当为合同的组成部分，对于开发商具有约束力；如果是要约邀请，则广告宣传内容不具有相当于合同上的约束力，购房者只能寻求其他救济途径。根据《合同法》规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”由此可见，一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。但是该条第二款同时明确规定，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据《合同法》第14条的规定，宣传广告中的内容符合这样两个特点：一是内容具体确定；二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担约定的违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金；购房有损失，应当赔偿损失；如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。
如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，我们认为，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任，即法定的民事责任。根据《合同法》规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，法院或者仲裁机构不得撤销。”根据相关司法解释规定，所谓欺诈，是指“一方当事人故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人有两种选择：一是起诉或提起仲裁，要求撤销购房合同；二是诉讼或仲裁请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。
实际上，规范和调整开发商虚假宣传行为的除《民法通则》、《合同法》等民法部门法的法律外，《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》、《广告法》等法律，也都做出了有关虚假宣传的民事责任的规定。尤其值得指出的是，《消费者权益保护法》中有关欺诈的双倍赔偿的法律规定，这几乎已是家喻户晓的法律规定了。但作为法定的民事赔偿责任，此一规定是否适用房屋买卖领域，却一直存有争议。我们认为，在法律没有做出明确限制性规定前，不能仅仅因为商品房数额巨大就予以排除适用。
综合以上分析，可以得出结论：只要能证明开发商有虚假宣传的行为存在，购房者就能寻求到解决问题的途径，开发商作为对于其虚假宣传的欺诈行为就脱不了干系。（北京青年报/北京华伦律师事务所 刘子华律师）
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