自1999年以来，杭州市商品房销售价格的累计涨幅居全国前列。目前杭州市中心的平均房价达到每平方米4500元以上，比两年前上涨了65％。市场主流房产（高层和小高层）平均房价达每平方米5300－5800元，最高房价平均达每平方米16000元。同时，作为房价重要组成部分也是其主要拉动因素的地价涨势更为惊人。杭州市中心土地出让费从1998年底的每亩200万元逐年上涨，1999年为每亩500万元，2000年则达到每亩800万元。尤其是，杭州城西的楼面地价从1998年底的每平方米800元，涨至4200多元，增长了5倍之巨。
杭州市房地产价格的“异象”，不仅表现在价格的动态涨升和绝对水平上，还反映在其价格的相对水平上。南京与杭州同属副省级省会城市，且分别为长江三角洲和上海市两翼重要的中心城市，但近年来不管是房价还是开发投资量，杭州都明显要高于南京；2000年杭州房地产开发投资增长27.8％，而南京仅为3.1％。与杭州并称为“人间天堂”的苏州市，其人文环境、地理文脉、经济发展水平等与杭州都较相似，两地的房地产发展程度理应差距不大，但其楼市的发展却是不温不火，总体价格水平远低于杭州：公寓均价在每平方米2000元左右，最高约在每平方米2800元，最低甚至有每平方米800元，排屋价格也只在每套30－40万元。
作为一种市场化的商品，房地产价格的涨落反映市场调节的要求，必然有其内在的供求背景。杭州的房地产之所以出现“杭州现象”，其原因主要可以归结为以下几点。
1．城市居民住房需求持续上升
2000年杭州市区人均GDP达到4600美元。根据国际惯例，这一经济发展阶段正是住房需求高速增长的阶段，因此，现阶段杭州正处于住房需求持续增长的时期。根据“十五”规划要求，到2005年，全市经济和社会发展接近中等发达国家水平，市区和萧山、余杭达到省确定的基本实现现代化的阶段性目标。到2005年，按2000年价格计算的全市国内生产总值达到2170亿元，年均增长10％；人均国内生产总值达到3.3万元（约4000美元）；城市化水平达到45％以上；城镇居民年人均可支配收入达到1.4万元。由上述经济发展指标可以预计，未来5－10年杭州经济仍将保持良好的发展势头。
杭州市区人均居住面积从1990年的7.8平方米发展到2000年的10.6平方米，2001年底达到11平方米，计划至2005年达到12.6平方米。据杭州市经济信息中心预测，2005年市区人口计划至182万左右（按年增长4‰计算），人均居住面积达到12.6平方米，人均建筑面积31.5平方米（按有关资料，人均居住面积10平方米大约相当于人均建筑面积25平方米，即1平方米居住面积相当于2.5平方米的建筑面积），至2005年共需新增住宅建筑面积985万平方米，平均每年新增住宅需求197万平方米。
在此背景下，城镇居民的消费热点将进一步向“住、行和服务、休闲、享受”等更高级的消费层次发展。居民的住房需求也将持续较高速度增长。
2．促市政策激发购房需求
1999年杭州市人民政府出台了促进房地产市场的十大政策措施，包括：允许外地人购房入户；允许外地单位、个人购买杭州市内销商品房，并即可办理房屋所有权证和国有土地使用证；允许已售公房上市；放开公房使用权有偿转让市场；出台推动高层住宅销售的六项优惠政策；鼓励发展房地产中介服务，建立市场信息网；大力推广购房按揭贷款；大幅降低交易税费，交易手续费从2.5％调到1％等等。“十大促市政策”的。出极大地激发了杭州市民的购房热情，有效地吸引了众多的“素质移巨和“投资移民”来杭州发展。大量潜的购房需求在短期内被集中激发和释放出来，使市场出现阶段性的供求矛盾。
3．市区大规模拆迁的货币化置效应
近年来，杭州市政府为了把杭建设成为世界著名的风景旅游城市，开展了大规模旧城改造。对市区的场、火车站、主干道、住宅区、绿化带实施大面积的拆迁改造，同时开展全市范围的拆除违章、违法建筑工作。而拆迁安置主要通过货币化和方式解决，从而促使得到货币补偿故迁户们踊跃进入房产交易市场，成了当前房地产消费市场的一支主力军。同时由于拆迁、拆违工作的进行，市区可供流通的老房子大幅减少，二手房源的减少也成为促使房地产价格上扬的原因之一。
4．“住在杭州”的吸引力
1999年杭州市在“十大促市政策”中首次提出了“住在杭州”的概念，2000年的“西湖博览会”更使之成为打响杭州城市品牌的响亮口号。政府利用各种舆论工具，在“上有天堂、下有苏杭”上做足文章，大力宣传林州的自然环境、历史文化、地理交通，积极改善城市基础设施和生活配套条件，从而使杭州所独具的自然环境、人文气息和生活品位充分得以展示。的确，与住在同样经济繁荣、同为“人间天堂”的苏州不同，住在杭州你便能坐拥山水。杭州市山水环绕、城景交融的自然环境在全国可谓绝无仅有，这成为杭州能吸引大量外来购房者的重要资源。
从近期已召开的几次房交会的资料反映，“住在杭州”的独特魅力使不少国内外人士，特别是省内温州台州、义乌、绍兴以及杭州周边市县的高收入人群来杭购房极为踊跃。外地人购房已从32％上升到50％以上，撑起杭州房市的“半边天”。
5．土地招标拍卖制度推动房价并强化涨价预期
近年来，杭州市的房地产开发地，除经济适用房外，几乎全部实公开招标拍卖。由于杭州“四面环一面临水”的地理环境制约了城市扩张，老城区可供开发的土地资源相对较少，因此杭州市实施了土地储备制度。土地储备来源从单一企业存量土地发展到旧城改造用地、闲置土以及没收的违法用地等十大项；从“毛地”出让变成“净地”出让；从开商自行招商到土地储备中心统一招商。但房地产开发用地仍显不足。2001年上半年共招标成功12宗土地，如果按每个开发项目平均开发期为三年计算，则相当于36宗，这与市区100多家房地产开发企业的需求相比差距明显，地价随之也在拍卖的槌声中节节攀升。由于地价上涨导致住房价格上涨的预期，开发商在投标或报价时出价更高，形成“高地价——高房价——高地价”的价格循环推动。目前，杭州市中心的土地成本已升至每平方米2400元，再加上级差地租，每平方米的土地价格在2800元左右。由此，杭州房地产开发的土地成本已达到总房价的50％。
6．非住宅用房价格和投资型购房行为的影响
近年来，售价较高的商业营业用房、办公用房在商品房构成中所占比重有所上升，其价格的上涨对商品房整体价格水平产生一定的影响。2001年杭州市写字楼价格首次出现上涨，比上年同期上涨2.1％；2001年二季度，杭州市商业用房价格大幅飚升，比上年同期上涨38.5％。其主要原区是杭州拆除了大部分违章建筑，造过商业用房急剧下降；而有些商业用在随着道路、环境等改变，投资价格大幅上升，其价格也随之攀升。
由于杭州市的房地产市场持经火爆、价格不断攀升，吸引了愈来愈多的投资型购房者。近年来，在杭城的购房者群体中，投资型购房者的人数不断上升，一些楼盘的投资型客户占了40％。投资型购房行为的增加一方面是房地产价格上升的产物，同日也增加了房地产市场的投机性需求，从而进一步推动了房价上涨。
（浙江大学经济学院 桂昭君 杨旭）
摘自《中外房地产导报》
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