主持人：“今天我们要跟大家探讨的是关于房屋质量的问题。在做这个系列节目之前我们曾经就买房子的时候大家普遍关心的问题做了一个简单的调查，做出来的结果是这样的，大家首先关心的是价位地段户型，然后是周边环境各种管理等等，那么可能是出于巧合，很多的人几乎所有的人都忽略了一个问题那就是房子的质量问题，而一旦房子的质量出现问题的话那是一件让人太头疼的事了，黑龙江的李广繁夫妇呢就生活在这样的一间屋子里。”
1999年牡丹江的李广繁先生在西安区住宅开发公司买了一套商品房，入住后不久发现 屋内墙面有不同程度的裂纹，而且越来越大。
李广繁先生：“现在棚顶不是平的了，现在这半部分已经往下倾斜了，非常严重，现在已经连到底了，外墙已经裂了。”
在李广繁家采访时我们看到屋内的裂纹情况已十分明显，由于裂缝如此之大、之多，又是顶楼，自然不能遮风避雨。到了雨季他们的麻烦事就来了，外边下大雨屋里就下小雨，顺着墙体流到地板，整个的屋里地板已经泡得不像样了，地板嘎嘎直响，整个屋里全是潮的。这栋房子共有20多户都和李广繁家情况一样，存在严重的裂缝和漏雨情况。
邻居：“这是最重的，目前来说最重的。我这房子我吊棚了，我分析里边还挺多，但看不见了。住这屋里咱说话一点安全感都没有，对我这老太太来说倒无所谓，我说我儿子你住那屋我住这屋，我跟你说除了砸死在这地方能有人知道，不砸死在这地方根本没人知道。”
一栋房子存在如此严重的质量问题，这究竟是什么原因造成的呢？李广繁投诉到牡丹江市房屋质量监督站。
姜站长：“当时我们看了什么原因出现的问题呢，我们把图纸拿来，他把设计意图给改了，征求原来设计者的意见这个设计者就把章给盖了，同意他这么办了。”
姜站长告诉我们，房子产生裂缝的原因是施工单位当时为了便于施工，通过设计单位签字变更了阳台上部造型造成阳台倾斜下沉，抗倾复不足，导致屋内墙体开裂。
李广繁先生：“我要求退房，开发商说钱也没有，房子也没有，你去告去吧。”
房子存在严重的质量问题这是显而易见的，开发商对此怎么看呢？
开发商：“最后的责任呢是设计方跟施工方。”
开发商认为，根据房子的质检结果，房子产生裂缝的原因是由于施工方和设计方造成的，现在出了问题他不应该负责。
至今将近三年了，李广繁还抱着质检站的一纸空文四处求援。另外李广繁还告诉我们，在今年的6月份吉林省汪清县发生了7.2级深源地震，牡丹江也有震感，屋内的裂纹情况明显增大了。
李广繁先生：“住在这个屋里我的床上边就是裂痕，所以说对人生命安全非常没有保障，你说这个裂痕多会儿能下来，我也不知道。”
主持人：“看了这个片子之后我真是挺为这个李广繁夫妇担心的，因为我感觉这个房子好象随时都会塌一样的，张总，你觉得现在这个房子他是什么地方做得不好？”
锋尚国际公寓的总经理张在东：“应该是施工质量问题，再具体一下的话就是施工质量在施工的过程当中擅改设计，没有按照原图来施工，那么最后就造成了今天我们看到的这个现象。”
主持人：“那您觉得现在李家的这个房子还有什么补救措施吗？”
张在东：“因为作为他这个普通的购房人来讲的话他是没有一点办法的，不是说拿点水泥把这缝弥上就可以的事，不是这么简单的问题，没有用，因为它结构出问题了的话，那么靠表面的这种处理都解决不了问题，甚至还可以掩盖了这些问题。反正如果是我开发这样的房子的话我马上就把业主全部迁走，免得出更大问题。”
主持人：“没错，出了大问题的话那就全完蛋了。”
张在东：“刚才看完这个片子我个人认为这是一个主体结构有问题的一个房子，按照建设部商品房销售管理办法的规定，对主体结构有问题的房子买受人也就是业主可以要求开发商退房，开发商除了要接受李先生这种退房要求以外还要赔偿由于这个房子造成李先生一家的其它的经济损失和其它精神损失。”
主持人：“您刚才一直在谈到一个主体结构出现问题，我请教一下张总这主体结构指的什么呀？”
张在东：“主体结构现在讲的话是指一幢建筑能够负责承受这个建筑荷载的这些骨架部分，就好像人的身体的骨骼一样，通俗点讲的话主体结构有问题的话就意味着这个房子安全就出问题了，就非常危险了。”
主持人：“那非主体结构又是指什么呢？”
张在东：“非主体结构比方说这个隔断墙，它不是承受荷载的。”
主持人：“那我可不可以这么理解，咱们作为普通老百姓这种比较简单的理解，承重墙算主体结构，薄的那个墙，那隔断墙属于非主体结构，可以这样理解吗？”
张在东：“可以。”
主持人：“经常会有业主提出来说他们买的房子可能比如出现了漏水，出现了不隔音，然后或者是装修差等等，他也不是主体结构有问题，但是它很严重的影响我们生活的这个舒适度，遇到这些问题的话我们应该怎么办呢？我先问一下徐律师。”
北京隆安律师事务所的律师徐家力：“就按照现有的法律规定进行保修，要求开发商给我进行保修。这保修就有详细规定，比如说什么样的保修期是多长时间，怎么保修？就像您说的这个漏水怎么保修，渗水怎么保修？很详细很详细的。就按照这个保修的规定，按照你们俩合同的约定，保修至我这个业主满意为止，这都是开发商应尽的义务。其实我觉得不管这个开发商他是愿意怎么样主动的承担责任，事实上没有一个业主是愿意住一个质量有问题的房子，最好什么问题都别出。有没有什么办法能够让我比较好的在入住前就有一个明明白白的这样一种认识说这个房子质量没问题，应该有一个北京市建委的一个房屋质量备案表，这个是经过质检站组织四方验收以后，通过了以后核发的这么一个备案表。给大家看一下，这个是北京地区统一的一个叫做建设工程竣工验收备案表，这个表对于业主来说意味着什么呢？意味着这项工程竣工验收通过了，它的质量是合格的。”
主持人：“这样一解释我们就明白了，收楼的时候我们是应该向开发商索要关于验收的一个文件，因为这个验收文件对我们买的楼的质量有一个非常明确的，非常直接的一个证明作用，验收的时候它遵循的是什么样的标准？”
徐律师：“我们一起来看一下，目前我国商品房质量的验收标准遵循的是建设部颁布的关于工程质量的42项强制性规定，大到工程的基本设计结构的安全等级，小到室内装修的材质选择都做了详尽的规定，这是判定一栋房屋是否合格的最低标准，也就是说只有达到这一标准的房屋才具备了基本使用功能和安全性能。因此在商品房市场日益发达的今天，为适应购房者高品质的购房要求，许多开发商推出了自己的企业标准，每当工程竣工后便根据自己的企业标准组织施工方设计方和工程的监理方对工程质量评估验收，进行企业自查，也就是我们常说的四方验收。在这个过程中，四方相互协助、相互监督，严把工程质量关，一旦出现问题，根据责任大小由四方共同承担责任，最终还要在房屋质量监督部门的监督审查下取得建设工程竣工验收备案表，因为这一切都是在开发商的组织下进行的，所以一栋房子质量的好与坏与开发商的实力、诚信紧密相连，那么对于老百姓来说正因为我们无法控制房屋的质量，所以在买房时更应该在合同中约定一旦房子出现质量问题开发商要采取哪些补救措施，并承担什么样的赔偿责任。”
主持人：“现在我拿的这个合同的示范文本当中我看到关于房屋质量的有一个第16条，就是保修责任，这条应该怎么签？”
徐律师：“保修责任按照建筑部的规定呢，不同的项目有不同的保修的条款，比如说正常使用下屋面防水保修是三年，墙面、厨房和卫生间的地面，地下室管道渗漏是一年。像这种有规定的，那么就按照这些保修期。如果没有规定的，那就双方您刚才念的这些是不需要在合同当中再写了，如果出现问题的话，就按这个办了。”
主持人：“因为这是国家法律法规的规定是吗？”
徐律师：“对，这个可以不写，可以作为合同的附件，当然写上最好。”
主持人：“那么除此之外你个人有什么意见？”
徐律师：“就是在签保修的责任的时候，我的观点，你如果实在保修不了就退房我还是要求退房，开发商他觉得说我没有修不了的东西，房子都盖起来我怎么修不了呢，他肯定是这种观点。但是很多开发商是因为他不给你好好修，或者是他不认真修，或者是结构本身有问题他修不了，这种情况下大家都应该有个约定，比如说三次、甚至是五次实在修不好了，那我要求退房，开发商能不能给我这种承诺，这是第一条。第二条就是违约责任，比如说我认为这个产品不合格，开发商认为合格，那么怎么办呢？我们委托第三方鉴定，费用应该由开发商进行交付，如果有质量问题，保修或者说加倍赔偿或者赔偿数额要提高，我想这些都应该在合同当中签订出来。”
主持人：“张总你觉得像徐律师这样，比如我要去买您一套房子，然后我带着徐律师去了，关于房屋质量这一边呢提出了刚才的这些条款你可以签字吗？”
张在东：“可以。”
主持人：“可以？你是居于什么对这个……”
张在东：“我居于对我产品的自信，如果说你作为一个发展商你自己都不敢把质量的问题写到合同里头，那我想的话你根本可能就没有能力把这个房子盖好，这样的房子的话他如果不签你们就不要买它。”
主持人：“您给观众的忠告是如果提出房屋质量方面的一些协议对方不能接纳的话，说明这个房子的质量可能要打上一个问号。”
张在东：“对。”
主持人：“一旦说你这个房子像你找的这个买家没找对，结果出了很多质量事故怎么来赔呀？”
张在东：“这个我想再赔也不如你买到一个好房子，那么怎么能够选到一个好房子呢？我认为你一定要对这个发展商过去开发项目的业主进行调查分析，简单也通过朋友一串，问问这个发展商原来盖的房子行不行，质量，这个发展商有没有能力控制房屋质量，到他们家看一看，说行，你就买了他的就行了，那合同你怎么签那房子都错不了。”
主持人：“听了两位的讨论之后，我觉得其实说起来房屋的质量是一个非常复杂的问题，那么徐律师刚才给我们提出了几个补充条款呢是非常实用的，但是也只是其中的很小的几个点，那么像张总讲的那样如果你真想买到一个好房子的话必须最根本的就是要找到一个好的开发商，找到一个诚实信用的开发商这是最最根本的问题。”
（编 导 田 晶 高朝温）
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